Нерухомасць у Францыі для замежнікаў: купля, цэны 2026

Купіць нерухомасць у Францыі замежніку прасцей, чым здаецца: закон не ставіць абмежаванняў па грамадзянстве. Складанасць не ў праве купіць, а ў банкаўскіх нюансах і ў тым, каб правільна палічыць усе выдаткі. Разбяром па парадку — без выдуманых цэн.

Ці могуць замежнікі і грамадзяне РФ купляць

Так. Французскае права не ўстанаўлівае абмежаванняў па грамадзянстве на куплю жылой нерухомасці. Нерэзідэнт можа купіць свабодна — від на жыхарства ці віза для гэтага не патрэбны. Грамадзянства ўплывае толькі на падатковы рэжым (праз міждзяржаўныя пагадненні), а не на само права ўласнасці.

Важны практычны нюанс: праз санкцыі грамадзяне РФ могуць сутыкнуцца з банкаўскімі і плацежнымі складанасцямі — праверкай крыніцы сродкаў, абмежаваннямі на пэўныя пераводы. Гэта не забарона валодаць жыллём, а практычная перашкода; загадзя ўзгадняйце аперацыю са сваім банкам і натарыусам.

Frais de notaire (выдаткі на афармленне)

Прыкладна: ≈7–8% ад цаны для другаснага жылля (ancien) і ≈2–3% для новабудоўлі (neuf). Назва падманлівая: каля 80% гэтай сумы — дзяржпадаткі (droits de mutation / taxe de publicité foncière), якія натарыус толькі збірае для дзяржавы. Уласна ганарар натарыуса (émoluments) рэгуляваны і складае меншую частку.

Падаткі ўладальніка

• Taxe foncière — штогадовы падатак на нерухомасць, які плаціць уладальнік (дзейнічае заўсёды).
• Taxe d’habitation — скасаваны для асноўнага жылля з 2023 года, але захаваны для другога жылля (résidence secondaire).

Дакладныя сумы залежаць ад камуны і кадастравай вартасці.

Перапродаж і plus-value

Пры продажы дзейнічае падатак на прырост вартасці (plus-value immobilière). Для нерэзідэнтаў — стаўка 19% плюс сацыяльныя зборы 17,2% (для рэзідэнтаў ЕЭП/Швейцарыі, прывязаных да мясцовай сацсістэмы, — зніжаныя 7,5%). Пры цане продажу звыш 150 000 € і пражыванні па-за ЕЭП можа спатрэбіцца падатковы прадстаўнік (représentant fiscal). Ёсць вызваленне для былога асноўнага жылля. Правярайце актуальныя стаўкі.

Працэс куплі

Стандартныя крокі:

1. Offre d’achat — пісьмовая прапанова цаны.
2. Compromis de vente — папярэдні дагавор (часта з задаткам ~5–10%) і тэрмінам на адмову (10 дзён для пакупніка-фізасобы).
3. Натарыус правярае дакументы, права ўласнасці, абцяжаранні.
4. Acte authentique de vente — канчатковы дагавор у натарыуса, перадача ключоў.

Іпатэка для нерэзідэнтаў магчымая, але складанейшая: банкі патрабуюць большы ўнёсак і пільную праверку. Рыхтуйцеся да поўнага фінансавання ці значнага авансу.

Пра цэны — сумленна

Мы не выдумляем канкрэтных цэн ці аб’яў. Адзіная афіцыйная крыніца — індэкс Notaires-INSEE (€ за м², абнаўляецца штоквартал). У цэлым поўдзень таннейшы за Парыж, але Лазурны бераг (Ніца, Канны, Антіб) — адзін з найдаражэйшых рэгіёнаў Францыі; Аксітанія (Манпэлье, Перпіньян) прыкметна даступнейшая. Глядзіце актуальны індэкс перад рашэннем.

Хто з рускамоўных натарыусаў і агентаў працуе на поўдні, рэальны досвед пакупкі ў Манпэлье ці на ўзбярэжжы — дзеляцца ўдзельнікі нашай супольнасці, што ўжо прайшлі ўгоду.

Чат супольнасці «Вайб Поўдня Францыі» ў Тэлеграме — нерухомасць, пераезд і жыццё на поўдні

Глядзіце таксама:

• Падаткі ў Францыі: прыбытковы, для замежнікаў, ІП
• Арэнда жылля ў Францыі без гаранта
• Як пераехаць у Францыю: усе легальныя шляхі