Wo in Südfrankreich leben? Städte im Vergleich mit Zahlen

Welche Stadt im Süden Frankreichs die „beste“ ist, hängt davon ab, was Sie zählen: Miete, Quadratmeterpreis, Russischsprachige in der Nähe oder die Fahrt nach Paris. Wir, die Gemeinschaft „Vibe Südfrankreich“, haben in einer Tabelle zusammengetragen, was wir in unseren Ratgebern zu sechs Städten und Monaco schon geprüft haben, und die fünf Paare durchgerechnet, die am häufigsten verglichen werden. Wo Sie sich wohlfühlen, verrät keine Tabelle. Das fragen Sie besser Menschen, die dort leben: in unserem Telegram-Chat mit 700+ Mitgliedern, die meisten davon in Montpellier. Geschrieben wird dort auf Russisch.

Sechs Städte und Monaco in einer Tabelle

Die Tabelle zeigt sechs Städte und Monaco: Miete nach dem ANIL-Modell (Anzeigen des 3. Quartals 2025), Kaufpreis aus den DVF-Verkäufen 2025, in Russland Geborene laut INSEE-Zensus 2023 und Mitglieder unseres Chats zum 25.10.2026.

Was die Zahlen in der Tabelle bedeuten.

Miete. Das ANIL-Modell „Carte des loyers 2025“ schätzt, was Vermieter in Anzeigen des 3. Quartals 2025 verlangen, charges inklusive. Das ist nicht der Preis unterschriebener Verträge. Die Euro-Beträge weiter unten sind unsere Umrechnung: der T1-T2-Satz mal 37 m² (das Referenz-T1-T2) oder der Satz für alle Wohnungen mal 52 m² (die Referenzwohnung).

Kauf. Den Median haben wir selbst aus der offenen Datenbank tatsächlicher Verkäufe berechnet, der DVF der Steuerverwaltung (DGFiP, Stand 12.10.2026): nur gewöhnliche Verkäufe einer einzelnen Wohnung, ohne Neubau und ohne das 1 % der extremsten Preise. Das ist unsere Auswahl, nicht jeder Verkauf der Stadt. Die Maklerprovision steckt im DVF-Preis in der Regel nicht drin.

Zensus. INSEE zählt in Russland Geborene, nicht Russischsprachige; die Ukraine, Belarus und Kasachstan weist diese Tabelle nicht getrennt aus. Das Geburtsland veröffentlicht INSEE nur für Gebiete ab 500.000 Einwohnern. Deshalb gilt die Zahl für Toulouse, Marseille und Lyon für die Gemeinde selbst, für Montpellier, Nizza und Bordeaux für die Métropole (Montpellier Méditerranée Métropole, Métropole Nice Côte d’Azur, Bordeaux Métropole). Vergleichbar ist nur, was auf derselben Ebene liegt. Unter den Gemeinden führt Marseille (1.313) vor Lyon (1.054) und Toulouse (1.001), unter den Métropoles liegt Nizza (3.941) weit vor Bordeaux (989) und Montpellier (787).

Chat. Grundlage ist der Export unseres Chats vom 25.10.2026: wie viele Mitglieder die Stadt als ihre eigene, als neuen Wohnort oder als Reiseziel nennen. Sind es weniger als drei, geben wir keine genaue Zahl an.

Nizza oder Marseille

Wer nur aufs Geld schaut, fährt in Marseille in beiden Rechnungen günstiger. Eine Wohnung in Nizza kostet nach dem ANIL-Modell 20,43 €/m² im Monat, in Marseille zwischen 14,31 € im 14. Arrondissement und 18,41 € im 7.: Selbst das teuerste Arrondissement bleibt unter Nizza. Ein T1-T2 kostet 22,74 €/m² in Nizza und 16,16-20,64 € in Marseille, bei 37 m² also etwa 841 € gegenüber 598-764 €. Beim Kauf liegt der Median 2025 bei 4.848 €/m² in Nizza und 3.186 € in Marseille, Nizza ist damit etwa anderthalbmal so teuer.

Nur besteht „Marseille“ aus sechzehn sehr verschiedenen Arrondissements. Im 15. liegt der Median bei 1.368 €/m², im 7. bei 5.015 €/m², und das ist mehr als der Median für ganz Nizza. Im Marseille-Ratgeber raten wir deshalb, vor der Unterschrift im Chat nach der konkreten Straße zu fragen.

Auch die Größe ist eine andere: Marseille hat 886.040 Einwohner und ist die zweitgrößte Stadt Frankreichs, Nizza 357.737 (Zensus 2023). Die Normalwerte 1991-2020 von Météo-France liegen nah beieinander: im Juli im Mittel 25,2 °C in Marseille (Station Marignane) und 24,1 °C in Nizza, im Januar 7,7 und 9,5 °C, dazu 2.898 und 2.760 Sonnenstunden im Jahr. In Marseille weht der Mistral. Der Flughafen Nizza liegt 7 km von der Stadt, die Tram T2 fährt in etwa 25 Minuten ins Zentrum; der Flughafen von Marseille steht in Marignane, 27 km entfernt.

Russischsprachige. Laut Zensus leben in der Métropole Nizza 3.941 in Russland Geborene, in der Gemeinde Marseille 1.313; die Ebenen sind verschieden, „wo mehr“ lässt sich daraus nicht ablesen. Im Chat steht es unentschieden, je 4 Mitglieder. In Nizza steht die Nikolaus-Kathedrale (1912), und wir haben dort 13 russische und osteuropäische Läden geprüft (6. Oktober 2026). In Marseille gibt es zwei russisch-orthodoxe Kirchengemeinden und zwei Samstagsschulen.

Für wen was. Nizza passt zu allen, die an der Côte d’Azur oder in Monaco arbeiten und für den Quadratmeter mehr zahlen können. Marseille zu denen, die eine große Stadt am Meer mit niedrigeren Preisen suchen und das Arrondissement mit Bedacht wählen. Ausführlich in den Ratgebern zu Nizza und Marseille.

Bordeaux oder Toulouse

Toulouse ist günstiger als Bordeaux, zur Miete wie beim Kauf: Eine Wohnung kostet nach dem ANIL-Modell (Anzeigen des 3. Quartals 2025) 13,98 €/m² im Monat gegenüber 15,99 €, der Quadratmeter im Median der Verkäufe 2025 3.250 € gegenüber 4.120 €. Ein T1-T2 wird für 16,33 € gegenüber 18,54 € pro m² angeboten; in Euro heißt das: ein T1-T2 mit 37 m² etwa 604 € gegenüber 686 €, eine Wohnung mit 52 m² etwa 727 € gegenüber 832 €. Beim Kauf ist der Quadratmeter in Bordeaux 870 € teurer, mehr als ein Viertel. Spannend ist die Richtung: In Bordeaux sank der Median binnen eines Jahres um 2,3 % (unter den 19 Städten, die wir berechnet haben, der deutlichste Rückgang), in Toulouse stieg er um 2,1 %.

Bordeaux hat eine Mietobergrenze (encadrement des loyers), allerdings nur in der Gemeinde selbst und für Verträge, die bis zum 24. November 2026 unterschrieben oder verlängert werden; wie es danach weitergeht, entscheidet der Staat. In Mérignac, Talence und Pessac gibt es keine Obergrenze.

Toulouse ist fast doppelt so groß: etwa 514.819 Einwohner (INSEE-Volkszählung 2023) gegenüber 267.991 in Bordeaux (Zensus 2023). Nach den Normalwerten 1991-2020 von Météo-France gibt es etwa gleich viel Sonne, 2.075 Stunden im Jahr an der Station Toulouse-Blagnac und 2.070 an der Station Bordeaux-Mérignac, Regen in Bordeaux aber deutlich mehr: 924,9 mm im Jahr gegenüber 627 mm in Toulouse. Dafür liegt Paris von Bordeaux aus näher: Der Zug braucht ab 2 h 02 min, 27 Verbindungen am Tag, aus Toulouse etwa 4 h 35 min bei 13 Zügen.

Untereinander sind die beiden Städte direkt verbunden: Der Intercités Bordeaux - Marseille fährt über Agen, Montauban und Toulouse (SNCF Connect, 21. Oktober 2026).

Russischsprachige. In Bordeaux Métropole zählt der Zensus 989 in Russland Geborene, in der Gemeinde Toulouse 1.001; die Ebenen sind verschieden, direkt vergleichen lassen sie sich nicht. Im Chat nennen 3 Mitglieder Toulouse, Bordeaux weniger als drei. Mit Toulouse verbindet uns dafür schon gemeinsame Zeit: Das Toulouser Team hat zweimal mit uns „Mafia“ gespielt, bei Montpellier und in Montpellier; Treffen in Toulouse finden Sie im Veranstaltungskalender.

Für wen was. Bordeaux, wenn Sie oft nach Paris fahren und Regen Sie nicht schreckt. Toulouse, wenn Ihnen Wohnkosten, Sonne und Russischsprachige in der Nähe wichtig sind und Paris nur selten auf dem Plan steht. Ausführlich in den Ratgebern zu Bordeaux und Toulouse.

Lyon oder Marseille

Eine Wohnung kauft man in Marseille günstiger als in Lyon: Median der Verkäufe 2025 3.186 €/m² gegenüber 4.454 € (unsere Berechnung nach DVF), und in Russland Geborene leben in Marseille mehr, 1.313 gegenüber 1.054 (INSEE-Zensus 2023). Nur bei diesem Paar lässt sich der Zensus direkt vergleichen: Für beide Städte gilt die Zahl der Gemeinde, der Unterschied beträgt 259 Menschen. Im Chat zeigt sich dasselbe Bild: 4 Mitglieder nennen Marseille, Lyon weniger als drei.

Bei der Miete überschneiden sich die beiden. In den Arrondissements von Lyon kostet eine Wohnung 15,78-17,66 €/m² im Monat, ein T1-T2 18,43-20,31 €; in Marseille sind es 14,31-18,41 € und 16,16-20,64 €. Die günstigsten Arrondissements von Marseille sind billiger als jedes in Lyon, die teuersten sogar etwas teurer als die Lyoner. In Euro: ein T1-T2 mit 37 m² etwa 680-750 € in Lyon und 598-764 € in Marseille. In Lyon und Villeurbanne gilt eine Mietobergrenze, laut Métropole de Lyon bis zum 25. November 2026.

Kaufen ist in Lyon etwa 40 % teurer, dafür ist die Spanne innerhalb von Lyon enger als in Marseille: von 3.694 € im 5. Arrondissement bis 5.455 € im 6.

Alles andere unterscheidet sich stärker als die Preise. Lyon hat 519.127 Einwohner (Zensus 2023), dazu kommen 163.684 im benachbarten Villeurbanne, Marseille 886.040. Ein Meer hat Lyon nicht. Sonne: in Marseille 2.898 Stunden im Jahr, in Lyon 2.050 (Normalwerte Météo-France 1991-2020, Stationen Marignane und Lyon-Bron), am Meer also fast 850 Stunden mehr. Nach Paris braucht der schnellste Zug aus Lyon 1 h 56 min, aus Marseille etwa 3 h 10 min bis 3 h 30 min.

Für wen was. Lyon, wenn Arbeit und Reisen Sie nach Norden ziehen, Richtung Paris. Marseille, wenn Sie Meer, mehr Sonne und etwas mehr Russischsprachige um sich wollen. Ratgeber: Lyon, Marseille.

Monaco oder Nizza

Wohnen ist in Nizza weit günstiger als in Monaco: Median der Verkäufe 2025 4.848 €/m² (unsere Berechnung nach DVF) gegenüber durchschnittlich 57.569 € (IMSEE), weniger als ein Zehntel. Gewählt wird hier aber nicht zwischen zwei Städten, sondern zwischen zwei Staaten. Monaco ist ein eigenes Land: Wer dort mehr als drei Monate im Jahr leben will, braucht ab 16 Jahren eine Aufenthaltskarte (carte de séjour). Staatsangehörige von Ländern außerhalb des EWR brauchen vorher ein Visum D vom französischen Konsulat, und wer schon länger als ein Jahr in Frankreich lebt, beantragt die Übertragung des Wohnsitzes über die Französische Botschaft in Monaco. Einkommensteuer zahlen Einwohner Monacos nicht (französische Staatsbürger zahlen sie in Frankreich).

Beim Wohnen gibt es keinen Vergleich. In Monaco gab es 2025 im ganzen Jahr 493 Verkäufe, in Larvotto kostete der Quadratmeter mehr als 70.000 € (IMSEE). Die Methoden hinter den beiden Zahlen oben unterscheiden sich (Durchschnitt bei IMSEE, unser Median aus DVF), es bleibt also ein Anhaltspunkt, aber die Größenordnung ist klar. Eine Mietstatistik für Monaco hat IMSEE nicht, und Preise aus Blogs oder von Maklern übernehmen wir nicht; für Nizza ergibt das ANIL-Modell 20,43 €/m² im Monat.

Deshalb entscheiden sich viele für beides. Laut IMSEE lebten Ende 2025 81,5 % der Beschäftigten im Privatsektor Monacos in Frankreich, die meisten davon in Nizza: mehr als 16.000 Menschen, 27 %. Der Weg ist kurz: Der TER braucht etwa 20 Minuten, mehr als 50 Züge am Tag (Broschüre des Ozeanographischen Museums Monaco, April 2026), und der Bus 600 kostet 2,10 € mit kontaktloser Karte (Monaco Tribune, Februar 2026). Ein Vorbehalt für alle, die im Fürstentum Arbeit suchen: Bei der Einstellung haben Monegassen Vorrang, danach Einwohner Monacos, danach Bewohner der Nachbargemeinden (Cap-d’Ail, La Turbie, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin), die schon in Monaco gearbeitet haben. Nizza steht nicht auf dieser Liste.

Russischsprachige. In Monaco leben 1.209 russische und 361 ukrainische Staatsbürger bei 38.857 Einwohnern (IMSEE, 2025); gezählt wird nach Staatsangehörigkeit, mit dem INSEE-Zensus lässt sich das nicht vergleichen. Im Chat nennen 4 Mitglieder Nizza, Monaco weniger als drei.

Für wen was. Monaco, wenn Arbeit und Aufenthalt dort schon geregelt sind und das Budget reicht. Nizza für alle anderen, die in Monaco arbeiten: So lebt jeder vierte Beschäftigte im Privatsektor des Fürstentums. Ausführlich in den Ratgebern zu Monaco und Nizza sowie auf der Seite Auswandern nach Monaco.

Toulouse oder Montpellier

Bei den Wohnkosten liegt dieses Paar fast gleichauf. Der Quadratmeter Wohnung kostet im Median der Verkäufe 2025 3.250 € in Toulouse und 3.387 € in Montpellier, ein Abstand von 137 €, etwa 4 %. Mieten ist in Toulouse günstiger: 13,98 €/m² im Monat gegenüber 15,49 €, ein T1-T2 16,33 € gegenüber 17,93 €; bei 37 m² sind das etwa 604 € gegenüber 663 €, bei einer Wohnung mit 52 m² etwa 727 € gegenüber 805 €. Dafür fahren die Einwohner der Métropole in Montpellier seit dem 21. Dezember 2023 mit dem Pass Gratuité kostenlos im Nahverkehr (montpellier.fr), und auch das ist Geld, das in keiner Tabelle steht.

Den Unterschied machen Meer und Sonne. Von Montpellier bis zum Mittelmeer sind es etwa 10 km, die Sonne scheint 2.705 Stunden im Jahr (Normalwerte Météo-France 1991-2020, Station Montpellier-Aéroport). Von Toulouse bis zu den Stränden von Gruissan sind es etwa 167 km, anderthalb Stunden mit dem Auto, Sonne gibt es 2.075 Stunden (Station Toulouse-Blagnac), dafür sind die Pyrenäen in anderthalb bis zwei Stunden erreicht. Toulouse ist größer (etwa 514.819 Einwohner laut INSEE-Volkszählung 2023 gegenüber 310.240 laut Zensus 2023) und lebt von der Luft- und Raumfahrt: Hier sitzt die Zentrale von Airbus. Nach Paris braucht der TGV aus Montpellier etwa 3 h 15 min, aus Toulouse etwa 4 h 35 min. Zwischen den beiden Städten fährt der Zug etwa 2 h 20 min (laut unserem Toulouse-Ratgeber).

Bei den Russischsprachigen liegt der größte Unterschied. Im Chat nennen 40 Mitglieder Montpellier, 3 Toulouse. Montpellier ist unsere Heimatbasis: Fast alle bisherigen Treffen der Gemeinschaft fanden dort oder in der Umgebung statt, vom Schaschlik bis zur Jacht bei Sonnenuntergang in Carnon. Beim Zensus liegen die Städte auf verschiedenen Ebenen: 787 in Russland Geborene in der Métropole Montpellier, 1.001 in der Gemeinde Toulouse, vergleichen lässt sich das nicht. Toulouse holt auf: Das Toulouser „Mafia“-Team hat schon zweimal mit uns gespielt, und vom 30. Oktober bis 1. November 2026 lief bei Toulouse das „Slawische Wochenende“ - Banja, Anti-Halloween, Krebse am See und „Mafia“. Alle Treffen stehen im Veranstaltungskalender.

Für wen was. Montpellier, wenn Sie das Meer vor der Haustür wollen und gleich bei echten Treffen Anschluss finden möchten. Toulouse, wenn Sie in der Luftfahrt oder in der IT arbeiten, eine günstigere Miete suchen und es Sie nicht stört, dass die Treffen dort gerade erst anfangen. Ratgeber: Montpellier, Toulouse.

Was in diesem Vergleich fehlt

Preise für Lebensmittel, Cafés und Mobilfunk stehen hier nicht: Aktuelle amtliche Zahlen nach Städten gibt es dafür nicht. Mieten in Monaco fehlen ebenfalls, weder IMSEE noch wir haben sie. Alle Klimazahlen hier sind Normalwerte von Météo-France für die Stationen, die neben jeder Zahl genannt sind.

Mehr über die Städte finden Sie im Bereich Städte, über Vor- und Nachteile des Landes insgesamt auf der Seite Leben in Frankreich. Wie viele in Russland Geborene in jedem Département leben, zeigt die Seite Russen in Frankreich nach der INSEE-Volkszählung 2023, und wie Sie ohne französischen Bürgen eine Wohnung bekommen, steht im Ratgeber Wohnung mieten in Frankreich.

Fragen Sie die, die schon gewählt haben

Zahlen zeigen, was ein Quadratmeter kostet, aber nicht, wie es sich in einer bestimmten Straße lebt. In unserem Chat sind 700+ Mitglieder, und in fast jeder dieser Städte findet sich jemand, der dort schon gemietet, gekauft oder von dort in die Nachbarstadt gezogen ist. Schreiben Sie, welche zwei Städte Sie vergleichen und was für Sie zählt: Arbeit, Meer, eine Schule für das Kind oder Russischsprachige in der Nähe. Antworten bekommen Sie von Leuten, die genau das hinter sich haben; geschrieben wird auf Russisch. Die Treffen der Gemeinschaft stehen im Veranstaltungskalender, wie alles funktioniert, auf der Seite über die Gemeinschaft.

Chat der Gemeinschaft „Vibe Südfrankreich“ auf Telegram - wo im Süden Frankreichs leben, fragen Sie unsere Leute

Siehe auch:

• Montpellier: Wohnen, Preise, Gemeinschaft
• Toulouse: Gemeinschaft und Umzug
• Nizza: Kathedrale, Schulen, Läden
• Marseille: Kirchengemeinden, Schulen, Umzug
• Bordeaux: Kirche, Schule, Aufenthaltstitel
• Lyon: Kirchen, Schule, Aufenthaltstitel
• Monaco: wer dort lebt, Wohnen, Anreise
• Gesundheitswesen, Schule und Wohnen in Monaco
• Côte d’Azur für Russischsprachige
• Umzug nach Frankreich: Unterlagen und erste Schritte
• Leben in Frankreich: Vor- und Nachteile