Wohnung mieten in Frankreich ohne Bürgen 2026

Wir sind die Community „Vibe Südfrankreich“: Wir vermieten keine Wohnungen und bürgen für niemanden, die Regeln haben wir nach offiziellen Seiten von 2025-2026 zusammengetragen und bei jeder das Datum vermerkt. Die Miete ist das erste große Problem nach der Ankunft: Einen französischen Bürgen und eine Kredithistorie haben Sie noch nicht. Die gute Nachricht: Das Gesetz steht auf der Seite des Mieters, und eine Sicherheit gibt es auch ohne Bürgen. Zu Ihrer Stadt können Sie im Community-Chat „Vibe Südfrankreich“ bei Telegram fragen.

Visale - die kostenlose Bürgschaft von Action Logement

Visale ist eine caution (Bürgschaft) von Action Logement, und für den Mieter ist sie kostenlos. Zahlen Sie Miete und charges nicht oder beschädigen Sie die Wohnung, zahlt Action Logement zuerst dem Vermieter und holt sich das Geld dann bei Ihnen zurück. Das ist kein Geschenk: Die Schuld gegenüber Action Logement bleibt, man tilgt sie, bei Bedarf über einen Tilgungsplan (apurement, laut Action Logement).

In privaten Wohnungen deckt Visale bis zu 36 Monate unbezahlte Miete und charges in den ersten 3 Jahren des Vertrags und Schäden an der Wohnung bis zu 2 Monatsmieten mit charges. Nach 3 Jahren braucht es einen neuen Antrag (service-public F33453, 23.01.2026).

Wer sie bekommen kann:

Studierende und Arbeitslose über 30 stehen nicht in der Liste von service-public. Den Antrag kann man ab 17 Jahren und 10 Monaten stellen, der Vertrag wird frühestens mit der Volljährigkeit unterschrieben.

Es gibt auch eine Mietobergrenze. Außerhalb von Île-de-France gibt es Visale nicht, wenn die Miete mit charges über 1.575 € oder 1.365 € im Monat liegt (je nach Gemeinde); für Studierende und alternants ohne Einkommensnachweis über 840 € oder 680 €. Für alle anderen darf die Miete höchstens die Hälfte des anrechenbaren Einkommens betragen (F33453). Welche Summe für Ihre Gemeinde gilt, zeigt der Simulator auf visale.fr.

Wie es funktioniert

1. Sie stellen den Antrag online auf visale.fr vor der Vertragsunterschrift.
2. Action Logement stellt das „visa“ in wenigen Werktagen aus, wenn der Antrag vollständig ist.
3. Sie geben das visa dem Vermieter.
4. Der Vermieter registriert sich auf visale.fr, gibt die Nummer Ihres visa ein, erstellt den Bürgschaftsvertrag und bestätigt ihn dort. Das visa allein ist noch keine Bürgschaft: Sie entsteht, wenn der Vermieter den Vertrag bestätigt hat.

Hat der Vermieter Visale akzeptiert, darf er keine anderen Sicherheiten verlangen: weder einen Bürgen noch eine Mietausfallversicherung (ANIL). Hat er schon eine Mietausfallversicherung (GLI), darf er keinen Bürgen verlangen, außer bei Studierenden oder apprentis.

Wenn Visale nicht passt

Dann kann ein Mensch Bürge sein. Der Vermieter darf ihn nicht ablehnen, weil er keine französische Staatsbürgerschaft hat (ANIL). Ohne Bürgen und ohne Visale bleiben Einkommen und Mappe: Den Mieter darf man nur nach objektiven Kriterien auswählen, und eine Ablehnung wegen Herkunft, Sprache oder Wohnort ist Diskriminierung (service-public F14750, 12.08.2025).

Die Mietermappe: Was man verlangen darf und was nicht

Die Liste der Dokumente ist geschlossen: décret n° 2015-1437 vom 5. November 2015. Nach service-public (F1169, 10.04.2025), in vier Punkten:

Drei wichtige Regeln für Zugezogene:

• Wurden Ihre Einkünfte nicht in Frankreich besteuert, genügt der Steuerbescheid dieses Landes oder ein ersetzendes Dokument seiner Steuerverwaltung;
• die Dokumente kann man als Kopien einreichen, aber sie müssen auf Französisch sein oder ins Französische übersetzt, die Beträge in Euro umgerechnet; das Original darf der Vermieter sich zeigen lassen;
• ein ausländischer Pass genügt als Identitätsnachweis: Ein Aufenthaltstitel ist nicht immer nötig.

Nicht verlangen darf man unter anderem Kontoauszüge und RIB (ANIL), den Ehevertrag (F14750), ein Führungszeugnis und medizinische Unterlagen (ANIL). Für ein Dokument außerhalb der Liste drohen dem Vermieter bis zu 3.000 € Strafe (einer juristischen Person bis zu 15.000 €), die der Präfekt verhängt. Die Strafe kann auch den Makler treffen, wenn er das Dokument angefordert hat.

Kaution (dépôt de garantie)

Der gesetzliche Höchstbetrag: 1 Monatsmiete ohne charges bei unmöblierten (vide) und 2 Monatsmieten bei möblierten (meublé) Wohnungen; die Summe steht im Vertrag (service-public F31269, 09.06.2026). Weiter gilt:

• die Kaution darf im Lauf des Vertrags und bei der Verlängerung nicht erhöht werden;
• wird die Miete drei Monate oder länger im Voraus gezahlt, darf keine Kaution verlangt werden; beim Vertrag bail mobilité ist die Kaution ebenfalls verboten;
• nach dem Auszug wird die Kaution binnen 1 Monat zurückgezahlt, wenn der état des lieux beim Auszug mit dem beim Einzug übereinstimmt, und binnen 2 Monaten, wenn nicht; die Frist läuft ab der Rückgabe der Schlüssel;
• bei Verspätung kommen zur Kaution 10 % der Monatsmiete ohne charges für jeden angefangenen Monat hinzu, nicht aber, wenn Sie bei der Schlüsselübergabe Ihre neue Adresse nicht mitgeteilt haben.

Maklergebühr

Der Mieter zahlt der Agentur nur für Besichtigung, Mappe und Erstellung des Vertrags: höchstens die Hälfte der Summe und höchstens die Obergrenze je m² Wohnfläche - 12,10 € (sehr angespannte Zone), 10,09 € (angespannte Zone) oder 8,07 € (übrige Gemeinden). Erstellt die Agentur den état des lieux beim Einzug, ist Ihr Anteil ebenfalls höchstens die Hälfte der Rechnung und höchstens 3,03 € je m² (service-public F375, 12.01.2026). Die Sätze gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterschrieben wurden (A18576, 05.11.2025). Die übrigen Leistungen der Agentur bezahlt der Eigentümer.

Montpellier: der Mietendeckel

Von den Städten Okzitaniens und PACAs gibt es den Mietendeckel (encadrement des loyers) nur in Montpellier. Für die Provinz nennt service-public (F1314, 01.08.2026) Bordeaux, einen Teil der Metropole Grenoble-Alpes, Lille, Lyon mit Villeurbanne, Montpellier und den Ballungsraum Pays Basque. Laut Bericht des Senats vom 14.10.2026 stellte die Metropole Aix-Marseille-Provence im November 2022 einen Antrag für Marseille, der folgenlos blieb.

Wie es in Montpellier funktioniert (service-public F36437, 01.07.2026; ADIL de l’Hérault):

• die Regel betrifft unmöblierte und möblierte Wohnungen als Hauptwohnsitz und bail mobilité, Verträge, die ab dem 1. Juli 2022 unterschrieben oder verlängert wurden;
• die Grundmiete ohne charges darf den loyer de référence majoré nicht überschreiten: Nach der ADIL de l’Hérault ist das die Medianmiete plus 20 % für Ihre Wohnungskategorie (Zimmerzahl, Bauzeitraum, vide oder meublé);
• der Präfekt bestätigt die Tabelle jährlich: Die geltende Tabelle gilt ab dem 1. Juli 2026 bis zum Ende des Experiments;
• liegt die Miete über dem Deckel, kann man Senkung und Rückzahlung des Zuviel über die commission départementale de conciliation fordern, dann über das Gericht, und es der Präfektur melden; dem Eigentümer drohen bis zu 5.000 € Strafe, einer juristischen Person bis zu 15.000 €.

Das Experiment endet Ende November 2026, über die Verlängerung berät das Parlament. Ein Verlängerungsgesetz ist noch nicht beschlossen (Senatsakte, Stand 17.10.2026):

Die Texte weichen ab: Die Fassung der Versammlung streicht die Worte „à titre expérimental“ (das Experiment wird dauerhaft), der Senatsausschuss behält das Experiment bei und verlängert die Dauer von acht auf zehn Jahre. Keiner ist in Kraft getreten. Unterschreiben Sie im Herbst einen Vertrag, schauen Sie in die aktuelle F36437 und auf die Seite der ADIL de l’Hérault: Was nach November mit dem Deckel wird, entscheidet noch das Parlament.

Wo es keinen Deckel gibt, ist in den meisten Gemeinden der zone tendue der Mietanstieg begrenzt: Der Eigentümer darf sie bei einem Mieterwechsel oder einer Vertragsverlängerung nicht frei erhöhen (service-public F1314).

Versicherung

Der Mieter muss die Wohnung mindestens gegen risques locatifs versichern und dem Vermieter die attestation bei der Schlüsselübergabe vorlegen, danach einmal im Jahr auf Verlangen (service-public F31300, 16.04.2025).

Vorsicht: Betrug bei der Miete

Neuankömmlinge sind das Lieblingsziel von Betrügern. Anzeichen: ein Preis deutlich unter dem Markt, dieselben Fotos in verschiedenen Anzeigen, ein „Eigentümer im Ausland“, der eine Überweisung verlangt, um zu „reservieren“.

Das Gesetz ist auf Ihrer Seite: Vor der Vertragsunterschrift dürfen Vermieter und Agentur kein Geld nehmen, auch nicht für eine „Reservierung“ (F1169). Die Hauptregel lautet deshalb: Überweisen Sie kein Geld, solange Sie die Wohnung nicht besichtigt und den Vertrag nicht unterschrieben haben.

Sind Sie auf eine gefälschte Anzeige hereingefallen, können Sie sie auf der Plattform THESEE melden und Anzeige erstatten - vorausgesetzt, Sie haben den Urheber nicht persönlich getroffen und er hat Geld verlangt. Die Frist für die Anzeige bei der Polizei beträgt 6 Jahre ab der letzten betrügerischen Handlung (F34092, Fassung vom 16.10.2024).

Wo man sucht und das Wohngeld APL

Anzeigen findet man auf Websites und in Agenturen, Studierendenwohnungen beim CROUS. Nach dem Umzug beantragen Sie das Wohngeld über die Website der CAF. Seit dem 1. Juli 2026 steht Studierenden aus Nicht-EU-Ländern mit einem Titel „zum Studium“ APL nicht immer zu, und die Quellen zur Liste der Ausnahmen gehen auseinander: Das Verfahren ist im Ratgeber „CAF und APL: Wohngeld in Frankreich“ beschrieben.

Was man in unserem Chat hört

Das ist die Erfahrung von Mitgliedern unseres Chats, 2026: keine Regeln und keine Garantie, dass es bei Ihnen genauso läuft. Gesetz und Dokumente stehen in den Abschnitten oben.

• Garantme. Über die Versicherung statt eines Bürgen schrieben sechs Mitglieder: Sie wird jährlich gezahlt, solange der Vertrag mit diesem Vermieter läuft, nicht alle nehmen sie an, und manche Agenturen verlangen sie selbst (zwei Nachrichten). Visale wurde in diesen Gesprächen einmal erwähnt. Passen Sie unter die Bedingungen von Visale (Tabelle oben) und hat der Vermieter es akzeptiert, darf er keine anderen Sicherheiten verlangen.
• Ein Chatmitglied erzählte: Mit einem Bürgen, der selbst kein Franzose ist, wurde er überall abgelehnt, die Agentur stimmte erst zu, als Garantme abgeschlossen war.
• Agenturen in Montpellier. In einem Oktobergespräch (etwa 30 Nachrichten, 10 Mitglieder) beschrieben fünf, dass es schwer ist zu mieten: Die Agenturen wollen die vollständige Mappe und einen Bürgen, und ohne vollständige Mappe wird die Wohnung womöglich nicht einmal gezeigt. Studierende vergeben Wohnungen für das Studienjahr schon im Sommer.
• Direkt beim Eigentümer. Mehrere Mitglieder rieten, über Privatvermieter zu suchen: Sie antworten williger als Agenturen. Ein Mitglied aus Toulouse erzählte dasselbe: Die Agenturen dort arbeiten nicht mit Ausländern ohne CDI.
• Gesuch als Anzeige. Fünf Mitglieder (März bis Juli 2026) schrieben über einen Kniff, der ihnen geholfen hat: Auf Leboncoin stellt man eine Anzeige über sich selbst mit Viertel, Budget und Haushaltsgröße ein, danach wird man zu Besichtigungen eingeladen. Manche Privatvermieter nahmen auch ohne CDI und rechneten APL mit ein (CAF und APL).
• Ein Chatmitglied erzählte: Vorrang haben Franzosen und Menschen mit langfristigem Aufenthaltstitel, und die Wohnung fand er beim vierten Versuch, mit allen Dokumenten und einem französischen Bürgen.
• Zustand der Wohnung beim Einzug. Ein Mitglied riet, unbedingt den état des lieux d’entrée zu unterschreiben: Sonst ist es beim Auszug schwerer, die Kaution zurückzubekommen. Die Rückgabefrist hängt, wie im Abschnitt „Kaution“ beschrieben, davon ab, ob der Auszugsbericht mit dem Einzugsbericht übereinstimmt.

Im Community-Chat „Vibe Südfrankreich“ können Sie nach Wohnungen und Vierteln in Montpellier, Nizza und Marseille fragen: Vielleicht hat jemand kürzlich in Ihrer Stadt gesucht.

Community-Chat „Vibe Südfrankreich“ bei Telegram - Wohnen, Umzug und Leben im Süden

Siehe auch:

• Die ersten 30 Tage in Frankreich
• CAF und APL: Wohngeld in Frankreich
• Immobilien in Frankreich für Ausländer: Kauf
• Wie man nach Frankreich zieht: alle legalen Wege
• Städte im Süden Frankreichs
• Sozialwohnungen HLM: wer sie bekommt und wie man sich bewirbt