Immobilien in Frankreich für Ausländer: Kauf, Preise 2026

Wir sind die Community „Vibe Südfrankreich“: Wir verkaufen keine Wohnungen und werben nicht für Makler, die Regeln des Kaufs haben wir nach offiziellen Seiten von 2025-2026 zusammengetragen und bei jeder das Datum vermerkt. Unten steht, was das Gesetz einem ausländischen Käufer sagt, woraus sich die Kosten zusammensetzen, welche Steuern den Eigentümer erwarten und wo man tatsächliche Preise sieht. Zum Kauf im Süden können Sie im Community-Chat „Vibe Südfrankreich“ bei Telegram fragen.

Kann ein Ausländer, auch ein Bürger Russlands, in Frankreich eine Wohnung kaufen

Ja. Das Justizministerium schrieb in der Antwort an den Senat (Journal officiel vom 21.08.2025): Keine Norm des Gesetzes verbietet im Allgemeinen, Immobilien in Frankreich an einen Menschen ausländischer Staatsangehörigkeit zu verkaufen. Wen das Gesetz nicht hindert, der kann kaufen und verkaufen, und Ausnahmen betreffen zum Beispiel Vertreter des Verkäufers, nicht die Staatsangehörigkeit. Die Rechtmäßigkeit des Aufenthalts des Käufers in Frankreich ändert am Geschäft nichts. Das Ministerium nennt es eine allgemeine Regel („de façon générale“).

Gibt der Kauf das Recht, in Frankreich zu leben

Nein. Die Schlüssel der Wohnung und das Recht, länger als drei Monate darin zu leben, sind verschiedene Dinge. Nach der Antwort des Innenministeriums im Senat (Journal officiel vom 05.06.2025) gilt für ausländische Eigentümer das allgemeine Recht:

• für einen Aufenthalt von 3 bis 6 Monaten - das befristete Langzeitvisum VLS-T „visiteur“;
• für länger als 6 Monate - das Visum VLS-TS „visiteur“, und dann wird die Zweitwohnung faktisch zur Hauptwohnung.

Es gab auch ein Gegenbeispiel. In das Einwanderungsgesetz nahm man einen Artikel über ein Visum „von Rechts wegen“ für britische Zweitwohnungsbesitzer auf. Der Verfassungsrat hob diesen Artikel am 25.01.2024 auf, aber nach dem Verfahren: Er war ohne Bezug zum ursprünglichen Gesetzentwurf eingefügt worden. In der Sache beurteilte er ihn nicht. Ein neues Visum für Wohnungseigentümer gibt es also derzeit nicht, und die Bedingungen des „visiteur“ finden Sie im Ratgeber „Wie man nach Frankreich zieht: alle legalen Wege“.

Was der Kauf kostet: frais de notaire

Der Name „frais de notaire“ täuscht. Nach service-public (F17701, Fassung vom 05.08.2026) gehören zu diesen Kosten:

• émoluments - die Vergütung des Notars nach dem Tarif des Staates, bei allen Notaren gleich;
• honoraires - freier Preis für Leistungen, die der Tarif nicht regelt;
• débours - Beträge, die der Notar anstelle von Ihnen für Dokumente gezahlt hat;
• Steuern und Abgaben, die der Notar an den Staat und an örtliche Behörden überweist.

Einen Gesamtanteil vom Preis gibt es auf den offiziellen Seiten nicht, deshalb nennen wir keinen. Rechnen Sie nach Posten.

Abgabe auf das Geschäft

Das ist der Hauptposten. Bei Altbauwohnungen (ancien) setzt sie sich aus vier Teilen zusammen:

Für Geschäfte vom 1. April 2025 bis 31. März 2028 darf das Département seinen Satz auf 5 % anheben. Dann beträgt die Abgabe auf das Geschäft bis zu 6,32 % des Preises (impots.gouv.fr, Seite geändert am 17.07.2026; DGCL). Die Erhöhung betrifft nicht die, die zum ersten Mal eine Hauptwohnung kaufen (primo-accédant: in den zwei letzten Jahren vor dem Geschäft keine Hauptwohnung besessen): Für sie bleibt das Maximum bei 4,5 %.

Gesondert zahlt man die contribution de sécurité immobilière: 0,1 % des Preises, aber nicht weniger als 15 €.

Welcher Satz in Ihrem Département gilt, zeigt die Tabelle der DGFiP für Notare. Am 1. Juni 2026 sah das Bild im Süden so aus:

Montpellier ist Hérault, Marseille Bouches-du-Rhône, Nizza Alpes-Maritimes. Der Satz kann sich ändern: Öffnen Sie vor dem Geschäft die Tabelle zum Datum der Unterschrift. Den Satz einer einzelnen Gemeinde behandeln wir nicht.

Für Neubauten (jünger als 5 Jahre) gilt eine andere Regel. Verkauft sie der Bauträger, zahlt der Käufer MwSt. - meist 20 % - und die Abgabe auf das Geschäft zum ermäßigten Satz von 0,71 % plus dieselben 0,1 % contribution de sécurité immobilière. Verkauft die neue Wohnung eine Privatperson, gibt es keine MwSt., man zahlt nur die Abgabe auf das Geschäft zum üblichen Satz, wie beim Kauf einer Altbauwohnung (impots.gouv.fr, Seite „Achat dans le neuf“, geändert am 07.01.2026; das ist eine Quelle, gleiche Ihren Fall also mit dem Notar ab).

Vergütung des Notars

Der Tarif des Staates für den Kauf einer Wohnung in der Metropole gilt seit Januar 2021 (service-public F17701, 05.08.2026):

Dazu kommt MwSt. von 20 %. Beispiel von service-public selbst: Bei einem Preis von 200.000 € beträgt die Vergütung 1.995,25 € ohne MwSt.

Rechenbeispiel

Arithmetik nach den Sätzen oben, keine Schätzung eines konkreten Geschäfts. Eine Altbauwohnung für 300.000 € in einem Département mit einem Satz von 5 %:

In der Summe fehlen débours und honoraires: Ihre Höhe haben wir nicht. Für die genaue Summe gibt service-public den Rechner der Notaires de France (Merkblatt R16181) und den Rechner der ANIL (über den Link aus F17701).

Wie der Kauf abläuft

Die üblichen Schritte:

1. Offre d’achat - schriftliches Preisangebot.
2. Compromis de vente - Vorvertrag. Gegenüber dem Verkäufer bei der Unterschrift zu zahlen verpflichtet das Gesetz nicht, aber der Vertrag sieht meist eine Anzahlung (dépôt de garantie) von etwa 10 % des Preises vor; sie liegt bis zum Geschäft beim Notar.
3. Zehn Tage für den Rücktritt. Ein Käufer, der kein Profi ist, kann binnen 10 Kalendertagen ab dem Tag nach der ersten Zustellung des Einschreibens mit dem Vertrag zurücktreten. Den Rücktritt schickt man dem Verkäufer per Einschreiben mit Rückschein (service-public F2965, 10.04.2026).
4. Acte authentique de vente - der endgültige Vertrag beim Notar. Der Notar erledigt die Formalitäten beim Immobilienregister selbst, und die Daten für die taxe foncière ändern sich ohne Ihr Zutun.

Den compromis erstellt nicht nur der Notar: Nach der ANIL (Seite vom 18.02.2025) kann ihn ein Immobilienmakler, ein Notar oder die Parteien selbst vorbereiten. Die Bedingungen einzelner Banken für Nichtansässige behandeln wir nicht: Sie nennt die Bank selbst. Die allgemeinen Regeln für alle Kreditnehmer stehen unten.

Hypothek in Frankreich: Regeln für alle, auch Ausländer

Eine eigene „Hypothek für Ausländer“ gibt es in den offiziellen Regeln nicht. Weder HCSF noch Banque de France noch ANIL noch service-public beschreiben für Ausländer besondere Bedingungen: weder Verbot noch Vergünstigungen. Es entscheidet die Bank, und zu den allgemeinen Regeln darf sie eigene Kriterien hinzufügen (FAQ des HCSF, Frage 36). Eigenkapital, Dauer des Aufenthaltstitels, Sicherheiten, die Makler nennen, sind Praxis der Banken, offizielle Zahlen dazu gibt es nicht, deshalb nennen wir sie nicht.

Verbindliche Regeln des HCSF

Seit dem 1. Januar 2022 müssen die Banken die Entscheidung des Hohen Rats für Finanzstabilität (HCSF) vom 29. September 2021 einhalten (Seite des HCSF am 23.09.2026, FAQ vom 29.01.2024):

Die ANIL schreibt, dass Banken meist verlangen, die Raten innerhalb eines Drittels des Monatseinkommens zu halten. Das ist ein Richtwert, die verbindliche Obergrenze beträgt 35 %.

Betrifft das Nichtansässige? Ja. Nach der FAQ des HCSF (Frage 35) gelten die Regeln, wenn ein Mensch, der nicht in Frankreich lebt, in einer Bank oder Finanzgesellschaft unter Aufsicht der ACPR, der französischen Bankenaufsicht, einen Kredit für eine Wohnung in Frankreich aufnimmt.

Was ein Kredit kostet: Zahlen der Banque de France

Den Zins einer konkreten Bank nennen wir nicht. Die offizielle Zahl ist der durchschnittliche effektive Zins für schon vergebene Kredite: Die Banque de France berechnet ihn jedes Quartal, zusammen mit Zinsen, Versicherung, Pflichtsicherheiten und Abschlusskosten. Von ihm hängt die Obergrenze (taux d’usure) ab: Teurer darf die Bank keinen Kredit vergeben. Wohnungsdarlehen über 75.000 € (Banque de France, veröffentlicht am 28.09.2026, aktualisiert am 29.09.2026):

Die Obergrenze wird einmal im Quartal neu berechnet: Ab dem 1. Januar 2027 werden die Zahlen andere sein.

Kreditnehmerversicherung

Die Bank kann eine Kreditnehmerversicherung verlangen, aber den Versicherer dürfen Sie selbst wählen: Der Vertrag muss die Garantien aus dem persönlichen Blatt der Bank (fiche personnalisée) bieten. Den Versicherer kann man jederzeit nach der Unterschrift unter den Kredit wechseln. Beträgt der Kredit höchstens 200.000 € je Versichertem und wird er bis zum 60. Lebensjahr getilgt, darf der Versicherer keinen Gesundheitsfragebogen oder keine ärztliche Untersuchung verlangen (service-public F1671, geprüft am 20.05.2025).

Angebot der Bank: 30 Tage und 10 Tage Bedenkzeit

Die Bank schickt kostenlos das Kreditangebot (offre de prêt), und es bindet sie mindestens 30 Tage. Ab dem Erhalt des Angebots läuft eine Pflichtfrist zum Überlegen - mindestens 10 Tage: Antworten kann man erst ab dem 11. Tag. Lehnst Sie ab, dürfen weder Bank noch Vermittler Geld für die Prüfung des Antrags nehmen (ANIL). Im Angebot stehen die Gesamtkosten des Kredits (TAEG) und die Sicherheit, die die Bank verlangt: Hypothek (hypothèque), privilège de prêteur de deniers oder Bürgschaft (caution).

Verwechseln Sie diese 10 Tage nicht mit den 10 Tagen für den Rücktritt nach dem compromis de vente: Jene zählt man ab Zustellung des Kaufvertrags, diese - ab Erhalt des Bankangebots.

PTZ: der zinslose Kredit ist nichts für Nichtansässige

Der Prêt à taux zéro (PTZ) ist ein zinsloser Zusatz zum Hauptkredit für Kauf oder Bau der künftigen Hauptwohnung (service-public F10871, geprüft am 15.09.2026). Hauptwohnung heißt: Sie wohnen mindestens 8 Monate im Jahr darin. Deshalb passt der PTZ für Nichtansässige auch für eine Zweitwohnung nicht.

Für alle, die in Frankreich leben: Vorbehalte zur Staatsangehörigkeit oder zum Aufenthaltstitel gibt es in der Karte nicht, aber das ist keine Garantie. Den PTZ vergeben nur Banken mit einem Vertrag mit dem Staat, und die Bank muss ihn nicht geben. Weitere Bedingungen: zwei Jahre vor dem PTZ keine Hauptwohnung besessen, Einkünfte aus dem Ausland werden ebenfalls berücksichtigt. Die Einkommensgrenze für eine Person liegt von 28.500 € (Zone C) bis 49.000 € (Zonen A und A bis), die Tilgungsdauer bis zu 25 Jahre. In welcher Zone Ihre Gemeinde liegt, zeigt der Simulator von service-public „Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune“; die Zonen der Städte haben wir nicht geprüft.

Steuern des Eigentümers

• Taxe foncière - die jährliche Grundsteuer. Sie zahlt, wer am 1. Januar des Jahres die Wohnung besitzt, unabhängig davon, ob er in Frankreich oder im Ausland lebt.
• Taxe d’habitation auf die Hauptwohnung wurde zum 1. Januar 2023 abgeschafft, für die Zweitwohnung blieb sie. Haben Sie keinen steuerlichen Wohnsitz in Frankreich, gilt die Wohnung hier als zweite, und die Steuer zahlen Sie (impots.gouv.fr, Seite geändert am 10.03.2026).

Die Summen hängen von der Gemeinde und dem Katasterwert ab, eine allgemeine Zahl haben wir nicht.

Verkauf und plus-value

Beim Verkauf gilt die Steuer auf den Wertzuwachs (plus-value immobilière). Für einen Nichtansässigen wird sie so berechnet (service-public F10864, 15.04.2026; impots.gouv.fr):

• 19 % unabhängig vom Wohnland plus Sozialabgaben 17,2 %;
• sind Sie im Pflichtsozialsystem eines anderen Landes des EWR (EU, Island, Norwegen, Liechtenstein) oder der Schweiz versichert, zahlen Sie statt der Sozialabgaben eine Solidaritätsabgabe von 7,5 %;
• das Doppelbesteuerungsabkommen Ihres Landes sehen Sie gesondert: service-public stellt klar, dass ein Abkommen die Regeln ändern kann.

Ein Nichtansässiger bestellt einen Steuervertreter (représentant fiscal), außer in drei Fällen (impots.gouv.fr, Seite geändert am 27.01.2026):

1. der Verkäufer lebt in der EU, in Island oder Norwegen;
2. der Verkaufspreis beträgt höchstens 150.000 € (die Schwelle gilt je Verkäufer);
3. der Zuwachs ist nach der Besitzdauer befreit: 22 Jahre bei der Steuer und 30 Jahre bei den Sozialabgaben.

Steuern und Staatsangehörigkeit

Ein verbreiteter Irrtum: „Staatsangehörigkeit der RF - also besondere Steuern“. Nein. Nach service-public (F62, 01.01.2026) spielt es keine Rolle, ob Sie Franzose sind oder nicht: In Frankreich steuerlich ansässig ist, bei wem mindestens eines der drei Merkmale nach Artikel 4 B CGI erfüllt ist:

• hier liegt Ihre Wohnung oder Ihr Hauptaufenthalt (das sind mindestens 183 Tage im Jahr);
• hier liegt Ihre Haupttätigkeit;
• hier liegt der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen.

Ein Ansässiger zahlt Steuer auf das gesamte Einkommen, ein Nichtansässiger nur auf das französische und das, was das Abkommen Frankreich zuweist. Ist die Ansässigkeit doppelt, entscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen. Im Abkommen Frankreich - Russland (Artikel 4) ist die Reihenfolge so: ständige Wohnung, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann gewöhnlicher Aufenthalt und erst danach die Staatsangehörigkeit; entscheidet auch sie nicht, einigen sich die Länder untereinander. Für andere Länder legt die Reihenfolge das Abkommen mit diesem Land fest, wenn es eines gibt. Mehr zu den Steuern für Zugezogene im Ratgeber „Steuern in Frankreich“.

Wo man tatsächliche Preise sieht

Anzeigen zeigen den Preis, den man verlangt. Den Preis, zu dem gekauft wurde, veröffentlicht die Steuerverwaltung.

• DVF (Demandes de valeurs foncières) - ein offener Datensatz: tatsächliche Geschäfte der letzten 5 Jahre in ganz Frankreich außer Elsass, Mosel und Mayotte. Wird im April und Oktober aktualisiert, zuletzt am 12. Oktober 2026 (data.gouv.fr).
• „Rechercher des transactions immobilières“ - ein Dienst im persönlichen Konto auf impots.gouv.fr, Bereich „Données publiques“: Ihn können auch künftige Käufer nutzen.
• Indizes Notaires-INSEE - das ist nicht der Preis je m², sondern die Änderung der Preise für Altbauten bei gleichbleibender Qualität, einmal im Quartal. In die Berechnung geht der Nettopreis für den Verkäufer ein, ohne Steuern, Notarkosten und Maklerprovision (INSEE).

Durchschnittspreise nach Regionen und Städten nennen wir nicht: Geprüfte Zahlen zum Datum haben wir nicht. Öffnen Sie DVF zu Ihrer Adresse, das geht schneller als jede Nacherzählung.

Zum Wohnungskauf im Süden können Sie in unserem Chat fragen: Vielleicht hat jemand das Geschäft in Ihrer Nähe abgeschlossen.

Community-Chat „Vibe Südfrankreich“ bei Telegram - Immobilien, Umzug und Leben im Süden

Siehe auch:

• Steuern in Frankreich: Einkommensteuer, Ausländer, micro-entreprise
• Wohnung mieten in Frankreich ohne Bürgen
• Wie man nach Frankreich zieht: alle legalen Wege
• Bankkonto in Frankreich für Zugezogene
• Die ersten 30 Tage in Frankreich
• EU-Sanktionen für Bürger Russlands und Belarus: Guthaben, Karten, Autos