Vivienda en Francia para extranjeros: compra, precios 2026

Somos la comunidad «Vibe Sur de Francia»: no vendemos vivienda ni anunciamos agentes, y las reglas de compra las hemos reunido de páginas oficiales de 2025-2026 y a cada una le hemos puesto la fecha. Abajo: qué dice la ley al extranjero comprador, de qué se componen los gastos, qué impuestos esperan al propietario y dónde mirar los precios reales. Y sobre la compra en el Sur puedes preguntar en el chat de la comunidad «Vibe Sur de Francia» en Telegram.

Si un extranjero, incluido un ciudadano ruso, puede comprar vivienda en Francia

Sí. El Ministerio de Justicia, en una respuesta al Senado (Journal officiel del 21.08.2025), escribió: ninguna norma de la ley prohíbe en general vender un inmueble en Francia a una persona de nacionalidad extranjera. Quienes no tienen prohibición legal pueden comprar y vender, y las excepciones afectan, por ejemplo, a los representantes del vendedor, pero no a la nacionalidad. La legalidad de la estancia del comprador en el territorio de Francia no influye en la operación. El ministerio lo dice como regla general («de façon générale»).

Si comprar da derecho a vivir en Francia

No. Las llaves de un piso y el derecho a vivir en él más de tres meses son cosas distintas. Según la respuesta del Ministerio del Interior en el Senado (Journal officiel del 05.06.2025), a los propietarios extranjeros se les aplica el derecho general:

• para una estancia de 3 a 6 meses, el visado temporal de larga duración VLS-T «visiteur»;
• para más de 6 meses, el visado VLS-TS «visiteur», y entonces la segunda vivienda pasa de hecho a ser la principal.

Hubo también un ejemplo contrario. En la ley de inmigración se incluyó un artículo sobre un visado «de pleno derecho» para propietarios británicos de segunda vivienda. El Consejo Constitucional el 25.01.2024 anuló ese artículo, pero por procedimiento: se añadió sin relación con el proyecto de ley original. Sobre el fondo no lo valoró. Así que un nuevo visado para propietarios de vivienda ahora no hay, y las condiciones del «visiteur» las encontrarás en la guía «Cómo mudarse a Francia: todas las vías legales».

Cuánto cuesta la compra: frais de notaire

El nombre «frais de notaire» engaña. Según service-public (F17701, edición del 05.08.2026), en esos gastos entran:

• émoluments: la remuneración del notario según la tarifa del Estado, igual para todos los notarios;
• honoraires: precio libre por servicios que la tarifa no regula;
• débours: sumas que el notario pagó por documentos en tu lugar;
• impuestos y tasas que el notario transfiere al Estado y a las autoridades locales.

Una cuota total sobre el precio en las páginas oficiales no hay, por eso no la damos. Calcula por conceptos.

Impuesto de la operación

Es el concepto principal. Para vivienda antigua (ancien) se compone de cuatro trozos:

Para operaciones del 1 de abril de 2025 al 31 de marzo de 2028 el departamento puede subir su tipo al 5 %. Entonces el impuesto de la operación es de hasta el 6,32 % del precio (impots.gouv.fr, página modificada el 17.07.2026; DGCL). La subida no afecta a quienes compran por primera vez su vivienda principal (primo-accédant: no ha poseído vivienda principal en los dos últimos años antes de la operación): para ellos el máximo sigue siendo 4,5 %.

Aparte se paga la contribution de sécurité immobilière: 0,1 % del precio, pero no menos de 15 €.

Qué tipo hay en tu departamento lo muestra la tabla de la DGFiP para notarios. A 1 de junio de 2026 el cuadro del Sur es este:

Montpellier es Hérault, Marsella, Bocas del Ródano, Niza, Alpes Marítimos. El tipo puede cambiar: antes de la operación abre la tabla a la fecha de la firma. El tipo de una comuna concreta no lo analizamos.

Para vivienda nueva (de menos de 5 años) la regla es otra. Si la vende un promotor, el comprador paga IVA (en la mayoría de los casos 20 %) y el impuesto de la operación a tipo reducido del 0,71 % más el mismo 0,1 % de contribution de sécurité immobilière. Si una vivienda nueva la vende un particular, no hay IVA, se paga solo el impuesto de la operación al tipo habitual, como al comprar vivienda antigua (impots.gouv.fr, página «Achat dans le neuf», modificada el 07.01.2026; es una sola fuente, por eso tu caso contrástalo con el notario).

Remuneración del notario

La tarifa del Estado para la compra de vivienda en la metrópoli rige desde enero de 2021 (service-public F17701, 05.08.2026):

Encima va el IVA del 20 %. Ejemplo del propio service-public: con un precio de 200 000 €, la remuneración es de 1 995,25 € sin IVA.

Ejemplo de cálculo

Aritmética por los tipos de arriba, no una valoración de una operación concreta. Vivienda antigua por 300 000 € en un departamento con tipo del 5 %:

En el total no entraron los débours y los honoraires: su tamaño no lo tenemos. Para la suma exacta service-public da la calculadora de Notaires de France (ficha R16181) y la calculadora de ANIL (por el enlace de F17701).

Cómo va la compra

Pasos estándar:

1. Offre d’achat: propuesta escrita de precio.
2. Compromis de vente: contrato preliminar. Pagar al vendedor al firmar la ley no lo obliga, pero el contrato suele prever una señal (dépôt de garantie) de un 10 % del precio; queda en el notario hasta la operación.
3. Diez días para desistir. El comprador no profesional puede desistir en 10 días naturales desde el día siguiente a la primera entrega de la carta certificada con el contrato. El desistimiento se envía al vendedor por carta certificada con acuse de recibo (service-public F2965, 10.04.2026).
4. Acte authentique de vente: contrato definitivo ante notario. El notario hace por sí mismo los trámites en el servicio de publicidad inmobiliaria, y los datos de la taxe foncière cambian sin tus acciones.

El compromis no lo redacta solo el notario: según ANIL (página a 18.02.2025) lo puede preparar un agente inmobiliario, un notario o las propias partes. Las condiciones de bancos concretos para no residentes no las analizamos: las dirá el propio banco. Las reglas generales para todos los prestatarios, abajo.

Hipoteca en Francia: reglas para todos, incluidos extranjeros

Una «hipoteca para extranjeros» aparte en las reglas oficiales no hay. Ni el HCSF, ni el Banque de France, ni ANIL, ni service-public describen condiciones especiales para extranjeros: ni prohibición ni ventajas. Decide el banco, y a las reglas generales puede añadir sus criterios (FAQ del HCSF, pregunta 36). La entrada inicial, el plazo del permiso de residencia, la garantía que citan los corredores son práctica de los bancos, cifras oficiales sobre ellos no hay, por eso no las damos.

Reglas obligatorias del HCSF

Desde el 1 de enero de 2022 los bancos están obligados a cumplir la decisión del Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF) del 29 de septiembre de 2021 (página del HCSF a 23.09.2026, FAQ del 29.01.2024):

ANIL escribe que los bancos suelen pedir mantener los pagos dentro de un tercio del ingreso mensual. Es una referencia, y el tope obligatorio es del 35 %.

¿Afecta a un no residente? Sí. Según el FAQ del HCSF (pregunta 35) las reglas rigen cuando una persona que no vive en Francia toma un crédito para vivienda en Francia en un banco o sociedad financiera bajo supervisión de la ACPR, la supervisión bancaria francesa.

Cuánto cuesta el crédito: cifras del Banque de France

El tipo de un banco concreto no lo damos. La cifra oficial es el tipo efectivo medio de los créditos ya concedidos: el Banque de France lo calcula cada trimestre, con intereses, seguro, garantías obligatorias y gastos de formalización. De él depende el tope (taux d’usure): más caro el banco no puede conceder el crédito. Créditos de vivienda de más de 75 000 € (Banque de France, publicado el 28.09.2026, actualizado el 29.09.2026):

El tope se recalcula cada trimestre: desde el 1 de enero de 2027 las cifras serán otras.

Seguro del prestatario

El banco puede exigir un seguro del prestatario, pero el asegurador puedes elegirlo tú: el contrato debe dar las garantías de la ficha personalizada del banco (fiche personnalisée). Cambiar de asegurador se puede en cualquier momento tras firmar el crédito. Si el crédito no supera 200 000 € por asegurado y se amortiza antes de los 60 años, el asegurador no puede exigir cuestionario de salud ni reconocimiento médico (service-public F1671, comprobada el 20.05.2025).

Oferta del banco: 30 días y 10 días de reflexión

El banco envía gratis la propuesta de crédito (offre de prêt), y lo vincula al menos 30 días. Desde que se recibe la oferta corre un plazo obligatorio de reflexión de al menos 10 días: se puede responder solo desde el día 11. Si desistes, ni el banco ni el intermediario pueden cobrar por el estudio de la solicitud (ANIL). En la oferta constan el coste total del crédito (TAEG) y la garantía que exige el banco: hipoteca (hypothèque), privilège de prêteur de deniers o aval (caution).

No confundas esos 10 días con los 10 días para desistir tras el compromis de vente: aquellos se cuentan desde la entrega del contrato de compraventa, estos, desde la recepción de la oferta del banco.

PTZ: el crédito sin intereses no es para no residentes

El prêt à taux zéro (PTZ) es un complemento sin intereses al crédito principal para comprar o construir la futura vivienda principal (service-public F10871, comprobada el 15.09.2026). Principal significa que vives en ella al menos 8 meses al año. Por eso a un no residente, ni siquiera para segunda vivienda, el PTZ no le vale.

Para quienes viven en Francia: salvedades sobre nacionalidad o permiso de residencia en la ficha no hay, pero no es una garantía. El PTZ lo conceden solo bancos con convenio con el Estado, y el banco no está obligado a darlo. Más condiciones: no haber poseído vivienda principal dos años antes del PTZ, los ingresos del extranjero también cuentan. Tope de ingresos para una persona: de 28 500 € (zona C) a 49 000 € (zonas A y A bis), plazo de amortización de hasta 25 años. En qué zona está tu comuna lo mostrará el simulador de service-public «Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune»; las zonas de las ciudades no las hemos comprobado.

Impuestos del propietario

• Taxe foncière: impuesto anual sobre inmuebles. La paga quien posee la vivienda a 1 de enero del año, independientemente de si vive en Francia o en el extranjero.
• Taxe d’habitation sobre la vivienda principal se suprimió desde el 1 de enero de 2023, por la segunda vivienda se mantuvo. Si no tienes domicilio fiscal en Francia, la vivienda aquí cuenta como segunda, y el impuesto lo pagas tú (impots.gouv.fr, página modificada el 10.03.2026).

Las sumas dependen de la comuna y del valor catastral, y una cifra general no tenemos.

Venta y plus-value

En la venta rige el impuesto sobre la plusvalía (plus-value immobilière). Para un no residente se calcula así (service-public F10864, 15.04.2026; impots.gouv.fr):

• 19 % independientemente del país de residencia más cotizaciones sociales del 17,2 %;
• si estás afiliado al sistema social obligatorio de otro país del EEE (UE, Islandia, Noruega, Liechtenstein) o de Suiza, en lugar de las cotizaciones sociales pagas una contribución de solidaridad del 7,5 %;
• el convenio fiscal de tu país, mira aparte: service-public precisa que el convenio puede cambiar las reglas.

El no residente designa un representante fiscal (représentant fiscal), salvo en tres casos (impots.gouv.fr, página modificada el 27.01.2026):

1. el vendedor vive en la UE, Islandia o Noruega;
2. el precio de venta no supera 150 000 € (el umbral se cuenta por vendedor);
3. la plusvalía está exenta por tiempo de posesión: 22 años para el impuesto y 30 años para las cotizaciones sociales.

Impuestos y nacionalidad

Un error frecuente: «nacionalidad rusa, luego impuestos especiales». No. Según service-public (F62, 01.01.2026), que seas francés o no, no importa: es residente fiscal de Francia aquel en quien se cumple al menos uno de los tres rasgos del artículo 4 B del CGI:

• aquí está tu vivienda o lugar principal de estancia (es decir, al menos 183 días al año);
• aquí está tu trabajo principal;
• aquí está el centro de tus intereses económicos.

El residente tributa por toda su renta, el no residente, solo por la francesa y la que el convenio cedió a Francia. Si la residencia es doble, decide el convenio fiscal. En el convenio Francia-Rusia (artículo 4) el orden es este: vivienda permanente, luego centro de intereses vitales, luego estancia habitual y solo después la nacionalidad; si tampoco decide, los países se ponen de acuerdo entre sí. Para otros países el orden lo fija el convenio con ese país, si existe. Más sobre los impuestos de quien se ha mudado, en la guía «Impuestos en Francia».

Dónde mirar los precios reales

Los anuncios muestran el precio que se pide. El precio por el que se compró lo publica la administración tributaria.

• DVF (Demandes de valeurs foncières): conjunto abierto: operaciones reales de los últimos 5 años en toda Francia, salvo Alsacia, Mosela y Mayotte. Se actualiza en abril y octubre, la última vez el 12 de octubre de 2026 (data.gouv.fr).
• «Rechercher des transactions immobilières»: servicio en el espacio personal de impots.gouv.fr, sección «Données publiques»: pueden usarlo también los futuros compradores.
• Índices Notaires-INSEE: no son un precio por m², sino el cambio de precios de la vivienda antigua a calidad constante, cada trimestre. En el cálculo entra el precio neto para el vendedor, sin impuestos, gastos de notario ni comisión de agencia (INSEE).

Precios medios por regiones y ciudades no los damos: no tenemos cifras comprobadas a la fecha. Abre el DVF por tu dirección: es más rápido que cualquier resumen.

Sobre la compra de vivienda en el Sur puedes preguntar en nuestro chat: alguien de los participantes pudo pasar una operación cerca de ti.

Chat de la comunidad «Vibe Sur de Francia» en Telegram: vivienda, mudanza y vida en el Sur

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