Immobili in Francia per stranieri: acquisto, prezzi 2026

Noi siamo la comunità «Vibe Sud della Francia»: case non ne vendiamo e agenti non ne pubblicizziamo, e le regole d’acquisto le abbiamo raccolte dalle pagine ufficiali del 2025-2026, mettendo a ciascuna la data. Qui sotto - cosa dice la legge a uno straniero che compra, da cosa si compongono le spese, quali imposte aspettano il proprietario e dove guardare i prezzi reali. E sull’acquisto nel sud si può chiedere nella chat della comunità «Vibe Sud della Francia» su Telegram.

Uno straniero, compreso un cittadino russo, può comprare casa in Francia?

Sì. Il Ministero della Giustizia, nella risposta al Senato (Journal officiel del 21.08.2025), ha scritto: nessuna norma di legge vieta in generale di vendere un immobile in Francia a una persona di cittadinanza straniera. Chi la legge non lo vieta può comprare e vendere, e le eccezioni riguardano, per esempio, i rappresentanti del venditore, non la cittadinanza. La regolarità del soggiorno del compratore sul territorio francese sull’atto non incide. Il ministero ne parla come di regola generale («de façon générale»).

Comprare dà il diritto di vivere in Francia?

No. Le chiavi dell’appartamento e il diritto di viverci più di tre mesi sono cose diverse. Secondo la risposta del Ministero dell’Interno al Senato (Journal officiel del 05.06.2025) ai proprietari stranieri si applica il diritto comune:

• per un soggiorno da 3 a 6 mesi - il visto temporaneo di lunga durata VLS-T «visiteur»;
• per più di 6 mesi - il visto VLS-TS «visiteur», e allora la seconda casa diventa di fatto la principale.

C’è stato anche un esempio contrario. Nella legge sull’immigrazione era stato inserito un articolo sul visto «di diritto» per i proprietari britannici di una seconda casa. Il Consiglio costituzionale il 25.01.2024 ha annullato quell’articolo, ma per motivi di procedura: era stato aggiunto senza legame con il disegno di legge originale. Nel merito non lo ha valutato. Quindi un nuovo visto per i proprietari di casa ora non c’è, e le condizioni del «visiteur» le trovate nella guida «Come trasferirsi in Francia: tutte le vie legali».

Quanto costa comprare: frais de notaire

Il nome «frais de notaire» inganna. Secondo service-public (F17701, versione del 05.08.2026) in queste spese rientrano:

• émoluments - compenso del notaio secondo la tariffa dello Stato, uguale per tutti i notai;
• honoraires - prezzo libero per i servizi che la tariffa non regola;
• débours - somme che il notaio ha pagato al posto vostro per i documenti;
• imposte e tasse che il notaio versa allo Stato e agli enti locali.

Una quota complessiva sul prezzo nelle pagine ufficiali non c’è, perciò non la indichiamo. Calcolate per voci.

Imposta sull’atto

È la voce principale. Per la casa usata (ancien) si compone di quattro parti:

Per gli atti dal 1º aprile 2025 al 31 marzo 2028 il dipartimento può alzare la sua aliquota al 5 %. Allora l’imposta sull’atto è fino al 6,32 % del prezzo (impots.gouv.fr, pagina modificata il 17.07.2026; DGCL). L’aumento non riguarda chi compra per la prima volta l’abitazione principale (primo-accédant: negli ultimi due anni prima dell’atto non possedeva un’abitazione principale): per loro il massimo resta 4,5 %.

A parte si paga la contribution de sécurité immobilière: 0,1 % del prezzo, ma non meno di 15 €.

Quale aliquota ha il vostro dipartimento lo mostra la tabella della DGFiP per i notai. Al 1º giugno 2026 il quadro per il sud è questo:

Montpellier è l’Hérault, Marsiglia - le Bouches-du-Rhône, Nizza - le Alpes-Maritimes. L’aliquota può cambiare: prima dell’atto aprite la tabella alla data della firma. L’aliquota di un comune specifico non la esaminiamo.

Per la casa nuova (meno di 5 anni) la regola è diversa. Se la vende il costruttore, il compratore paga l’IVA - nella maggior parte dei casi 20 % - e l’imposta sull’atto con aliquota ridotta 0,71 % più la stessa contribution de sécurité immobilière 0,1 %. Se la casa nuova la vende un privato, l’IVA non c’è, si paga solo l’imposta sull’atto con l’aliquota ordinaria, come nell’acquisto di una casa usata (impots.gouv.fr, pagina «Achat dans le neuf», modificata il 07.01.2026; è una sola fonte, perciò il vostro caso confrontatelo con il notaio).

Compenso del notaio

La tariffa dello Stato per l’acquisto di casa nella Francia metropolitana vale da gennaio 2021 (service-public F17701, 05.08.2026):

In più c’è l’IVA del 20 %. Esempio dello stesso service-public: con prezzo 200 000 € il compenso è di 1 995,25 € IVA esclusa.

Esempio di calcolo

Aritmetica sulle aliquote qui sopra, non stima di un atto concreto. Casa usata da 300 000 € in un dipartimento con aliquota 5 %:

Nel totale non sono entrati débours e honoraires: la loro entità non la abbiamo. Per la somma esatta service-public dà il calcolatore di Notaires de France (scheda R16181) e il calcolatore dell’ANIL (dal link della F17701).

Come si svolge l’acquisto

I passi standard:

1. Offre d’achat - proposta scritta di prezzo.
2. Compromis de vente - contratto preliminare. Pagare al venditore alla firma la legge non obbliga, ma il contratto di solito prevede una caparra (dépôt de garantie) di circa il 10 % del prezzo; sta presso il notaio fino all’atto.
3. Dieci giorni per recedere. Il compratore non professionista può recedere entro 10 giorni di calendario dal giorno successivo alla prima consegna della raccomandata con il contratto. Il recesso si invia al venditore con raccomandata con ricevuta di ritorno (service-public F2965, 10.04.2026).
4. Acte authentique de vente - il contratto definitivo dal notaio. Il notaio svolge da sé le formalità al servizio di pubblicità immobiliare, e i dati per la taxe foncière cambiano senza vostre azioni.

Il compromis non lo redige solo il notaio: secondo l’ANIL (pagina al 18.02.2025) può prepararlo un agente immobiliare, un notaio o le parti stesse. Le condizioni di singole banche per i non residenti non le esaminiamo: le dirà la banca stessa. Le regole generali per tutti i mutuatari - qui sotto.

Mutuo in Francia: regole per tutti, compresi gli stranieri

Un «mutuo per stranieri» a parte nelle regole ufficiali non c’è. Né l’HCSF, né la Banque de France, né l’ANIL, né service-public descrivono per gli stranieri condizioni particolari: né divieti, né agevolazioni. Decide la banca, e alle regole generali è libera di aggiungere i suoi criteri (FAQ HCSF, domanda 36). L’anticipo, la durata del permesso di soggiorno, la garanzia che citano i broker sono prassi delle banche, cifre ufficiali su di esse non ce ne sono, perciò non le riportiamo.

Regole obbligatorie dell’HCSF

Dal 1º gennaio 2022 le banche devono rispettare la decisione dell’Alto consiglio per la stabilità finanziaria (HCSF) del 29 settembre 2021 (pagina dell’HCSF al 23.09.2026, FAQ del 29.01.2024):

L’ANIL scrive che le banche di solito chiedono di tenere le rate entro un terzo del reddito mensile. È un riferimento, e il massimale obbligatorio è 35 %.

Riguarda anche il non residente? Sì. Secondo la FAQ HCSF (domanda 35) le regole valgono quando una persona che non vive in Francia prende un prestito per una casa in Francia in una banca o società finanziaria sotto vigilanza dell’ACPR, la vigilanza bancaria francese.

Quanto costa il credito: le cifre della Banque de France

Il tasso di una banca concreta non lo indichiamo. La cifra ufficiale è il tasso effettivo medio sui prestiti già concessi: la Banque de France lo calcola ogni trimestre, con interessi, assicurazione, garanzie obbligatorie e spese di formalizzazione. Da esso dipende il tetto (taux d’usure): più caro la banca non può concedere il credito. Prestiti immobiliari oltre 75 000 € (Banque de France, pubblicato il 28.09.2026, aggiornato il 29.09.2026):

Il tetto si ricalcola ogni trimestre: dal 1º gennaio 2027 le cifre saranno diverse.

Assicurazione del mutuatario

La banca può chiedere l’assicurazione del mutuatario, ma l’assicuratore lo potete scegliere voi: il contratto deve dare le garanzie della scheda personalizzata della banca (fiche personnalisée). L’assicuratore si può cambiare in qualsiasi momento dopo la firma del prestito. Se il prestito non supera 200 000 € per assicurato e si estingue prima dei 60 anni, l’assicuratore non può chiedere il questionario sanitario né una visita medica (service-public F1671, verificata il 20.05.2025).

Offerta della banca: 30 giorni e 10 giorni di riflessione

La banca invia gratis la proposta di prestito (offre de prêt), e la vincola per almeno 30 giorni. Dal ricevimento dell’offerta decorre un termine obbligatorio di riflessione - almeno 10 giorni: si può rispondere solo dall'11º giorno. Se rifiutate, né la banca né l’intermediario hanno diritto di far pagare lo studio della pratica (ANIL). Nell’offerta sono indicati il costo complessivo del credito (TAEG) e la garanzia che la banca richiede: ipoteca (hypothèque), privilège de prêteur de deniers o fideiussione (caution).

Non confondete questi 10 giorni con i 10 giorni per recedere dopo il compromis de vente: quelli si contano dalla consegna del contratto di compravendita, questi - dal ricevimento dell’offerta della banca.

PTZ: il prestito senza interessi non è per il non residente

Il prêt à taux zéro (PTZ) è un’aggiunta senza interessi al prestito principale per acquistare o costruire la futura abitazione principale (service-public F10871, verificata il 15.09.2026). Principale vuol dire che ci vivete almeno 8 mesi l’anno. Perciò al non residente e per la seconda casa il PTZ non spetta.

Per chi vive in Francia: clausole sulla cittadinanza o sul permesso di soggiorno nella scheda non ci sono, ma non è una garanzia. Il PTZ lo concedono solo le banche con una convenzione con lo Stato, e la banca non è obbligata a darlo. Altre condizioni: due anni prima del PTZ non possedere un’abitazione principale, anche i redditi dall’estero si contano. Il massimale di reddito per una persona è da 28 500 € (zona C) a 49 000 € (zone A e A bis), la durata del rimborso fino a 25 anni. In quale zona sia il vostro comune lo mostra il simulatore di service-public «Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune»; le zone delle città non le abbiamo verificate.

Imposte del proprietario

• Taxe foncière - imposta annua sugli immobili. La paga chi possiede la casa al 1º gennaio dell’anno, indipendentemente dal fatto che viva in Francia o all’estero.
• Taxe d’habitation sull’abitazione principale è stata abolita dal 1º gennaio 2023, per la seconda casa è rimasta. Se non avete domicilio fiscale in Francia, la casa qui conta come seconda, e l’imposta la pagate voi (impots.gouv.fr, pagina modificata il 10.03.2026).

Le somme dipendono dal comune e dal valore catastale, e una cifra generale non l’abbiamo.

Vendita e plus-value

Alla vendita vale l’imposta sulla plusvalenza (plus-value immobilière). Per il non residente si calcola così (service-public F10864, 15.04.2026; impots.gouv.fr):

• 19 % indipendentemente dal paese di residenza più contributi sociali del 17,2 %;
• se siete assicurati nel sistema sociale obbligatorio di un altro paese del SEE (UE, Islanda, Norvegia, Liechtenstein) o della Svizzera, invece dei contributi sociali pagate il prelievo di solidarietà del 7,5 %;
• la convenzione fiscale del vostro paese guardatela a parte: service-public precisa che la convenzione può cambiare le regole.

Il non residente nomina un rappresentante fiscale (représentant fiscal), tranne in tre casi (impots.gouv.fr, pagina modificata il 27.01.2026):

1. il venditore vive in UE, Islanda o Norvegia;
2. il prezzo di vendita non supera 150 000 € (la soglia si conta per ogni venditore);
3. la plusvalenza è esente per durata del possesso: 22 anni per l’imposta e 30 anni per i contributi sociali.

Imposte e cittadinanza

Un errore diffuso: «cittadinanza RF - quindi imposte particolari». No. Secondo service-public (F62, 01.01.2026) essere francese o no non ha importanza: residente fiscale in Francia è chi soddisfa almeno uno dei tre criteri dell’articolo 4 B CGI:

• qui c’è la vostra abitazione o il luogo principale di soggiorno (almeno 183 giorni l’anno);
• qui c’è la vostra attività principale;
• qui c’è il centro dei vostri interessi economici.

Il residente paga l’imposta su tutto il reddito, il non residente - solo su quello francese e su quanto la convenzione ha assegnato alla Francia. Se la residenza è doppia, decide la convenzione fiscale. Nella convenzione Francia - Russia (articolo 4) l’ordine è questo: abitazione permanente, poi centro degli interessi vitali, poi soggiorno abituale e solo dopo la cittadinanza; se neanche questa decide, i paesi si accordano fra loro. Per gli altri paesi l’ordine lo fissa la convenzione con quel paese, se c’è. Di più sulle imposte di chi si è trasferito - nella guida «Imposte in Francia».

Dove guardare i prezzi reali

Gli annunci mostrano il prezzo che chiedono. Il prezzo a cui si è comprato lo pubblica il fisco.

• DVF (Demandes de valeurs foncières) - dataset aperto: compravendite reali degli ultimi 5 anni in tutta la Francia, tranne Alsazia, Mosella e Mayotte. Si aggiorna in aprile e ottobre, l’ultima volta il 12 ottobre 2026 (data.gouv.fr).
• «Rechercher des transactions immobilières» - servizio nell’area personale su impots.gouv.fr, sezione «Données publiques»: possono usarlo anche i futuri compratori.
• Indici Notaires-INSEE - non il prezzo al m², ma la variazione dei prezzi della casa usata a qualità invariata, ogni trimestre. Nel calcolo entra il prezzo netto per il venditore, senza imposte, spese del notaio e commissione dell’agenzia (INSEE).

Prezzi medi per regioni e città non ne riportiamo: non abbiamo cifre verificate alla data. Aprite il DVF per il vostro indirizzo, è più veloce di qualsiasi riassunto.

Sull’acquisto di casa nel sud si può chiedere nella nostra chat: qualcuno dei partecipanti può aver fatto un atto vicino a voi.

Chat della comunità «Vibe Sud della Francia» su Telegram - immobili, trasferimento e vita nel sud

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