Недвижимость во Франции для иностранцев: покупка, цены 2026

Купить недвижимость во Франции иностранцу проще, чем кажется: закон не ставит ограничений по гражданству. Сложность не в праве купить, а в банковских нюансах и в том, чтобы правильно посчитать все расходы. Разберём по порядку - без выдуманных цен.

Могут ли иностранцы и граждане РФ покупать

Да. Французское право не устанавливает ограничений по гражданству на покупку жилой недвижимости. Нерезидент может купить свободно - вид на жительство или виза для этого не нужны. Гражданство влияет только на налоговый режим (через межгосударственные соглашения), а не на само право собственности.

Важный практический нюанс: из-за санкций граждане РФ могут столкнуться с банковскими и платёжными сложностями - проверкой источника средств, ограничениями на определённые переводы. Это не запрет владеть жильём, а практическое препятствие; заранее согласовывайте операцию со своим банком и нотариусом.

Frais de notaire (расходы на оформление)

Ориентировочно: ≈7–8% от цены для вторичного жилья (ancien) и ≈2–3% для новостройки (neuf). Название обманчиво: около 80% этой суммы - это госналоги (droits de mutation / taxe de publicité foncière), которые нотариус лишь собирает для государства. Собственно гонорар нотариуса (émoluments) регулируется и составляет меньшую часть.

Налоги собственника

• Taxe foncière - ежегодный налог на недвижимость, который платит собственник (действует всегда).
• Taxe d’habitation - отменён для основного жилья с 2023 года, но сохранён для второго жилья (résidence secondaire).

Точные суммы зависят от коммуны и кадастровой стоимости.

Перепродажа и plus-value

При продаже действует налог на прирост стоимости (plus-value immobilière). Для нерезидентов - ставка 19% плюс социальные сборы 17,2% (для резидентов ЕЭЗ/Швейцарии, привязанных к местной соцсистеме, - сниженные 7,5%). При цене продажи свыше 150 000 € и проживании вне ЕЭЗ может понадобиться налоговый представитель (représentant fiscal). Есть освобождение для бывшего основного жилья. Проверяйте актуальные ставки.

Процесс покупки

Стандартные шаги:

1. Offre d’achat - письменное предложение цены.
2. Compromis de vente - предварительный договор (часто с задатком ~5–10%) и сроком на отказ (10 дней для покупателя-физлица).
3. Нотариус проверяет документы, право собственности, обременения.
4. Acte authentique de vente - окончательный договор у нотариуса, передача ключей.

Ипотека для нерезидентов возможна, но сложнее: банки требуют больший взнос и тщательную проверку. Готовьтесь к полному финансированию или значительному авансу.

О ценах - честно

Мы не выдумываем конкретных цен или объявлений. Единственный официальный источник - индекс Notaires-INSEE (€ за м², обновляется ежеквартально). В целом юг дешевле Парижа, но Лазурный берег (Ницца, Канны, Антиб) - один из самых дорогих регионов Франции; Окситания (Монпелье, Перпиньян) заметно доступнее. Смотрите актуальный индекс перед решением.

Кто из русскоязычных нотариусов и агентов работает на юге, реальный опыт покупки в Монпелье или на побережье - делятся участники нашего сообщества, уже прошедшие сделку.

Чат сообщества «Вайб Юга Франции» в Телеграме - недвижимость, переезд и жизнь на юге

Смотрите также:

• Налоги во Франции: подоходный, для иностранцев, ИП
• Аренда жилья во Франции без гаранта
• Как переехать во Францию: все легальные пути