Недвижимость
Недвижимость во Франции для иностранцев: покупка, цены 2026
Да, иностранец может купить жильё во Франции, но права жить здесь покупка не даёт. Квартиры, по нашему расчёту сделок DVF за 2025 год, стоят от 1 300 €/м² в Каркасоне до 9 677 €/м² в Париже. К цене добавятся налоги на сделку (до 5,81 %, а при ставке департамента 5 % - до 6,32 %) и тариф нотариуса.
Мы - сообщество «Вайб Юга Франции»: жильё не продаём и агентов не рекламируем, а правила покупки собрали по официальным страницам 2025-2026 годов и у каждой поставили дату. Ниже - что говорит закон иностранцу-покупателю, сколько стоят квартиры и дома по городам (наш расчёт по сделкам), из чего складываются расходы, какие налоги ждут владельца и где смотреть реальные цены. А про покупку на юге можно спросить в чате сообщества «Вайб Юга Франции» в Телеграме.
Можно ли иностранцу, в том числе гражданину России, купить жильё во Франции
Да. Министерство юстиции в ответе Сенату (Journal officiel от 21.08.2025) написало: никакая норма закона не запрещает в общем порядке продавать недвижимость во Франции человеку иностранного гражданства. Те, кому закон не запрещает, могут покупать и продавать, а исключения касаются, например, представителей продавца, но не гражданства. Законность пребывания покупателя на территории Франции на сделку не влияет. Министерство говорит об этом как об общем правиле («de façon générale»).
Даёт ли покупка право жить во Франции
Нет. Ключи от квартиры и право жить в ней дольше трёх месяцев - разные вещи. По ответу МВД в Сенате (Journal officiel от 05.06.2025) к владельцам-иностранцам применяют общее право:
- на пребывание от 3 до 6 месяцев - временная долгосрочная виза VLS-T «visiteur»;
- на срок больше 6 месяцев - виза VLS-TS «visiteur», и тогда второе жильё фактически становится основным.
Был и обратный пример. В закон об иммиграции включили статью о визе «по праву» для британских владельцев второго жилья. Конституционный совет 25.01.2024 эту статью отменил, но по процедуре: её добавили без связи с исходным законопроектом. По существу он её не оценивал. Так что новой визы для владельцев жилья сейчас нет, а условия «visiteur» вы найдёте в гиде «Как переехать во Францию: все легальные пути».
Сколько стоят квартиры и дома во Франции
Квартиры во Франции стоят от 1 300 €/м² в Каркасоне до 9 677 €/м² в Париже (медианы сделок 2025 года по базе DVF, наш расчёт по 22 городам): разница больше чем в семь раз. Сент-Этьен в таблицу не вошёл: цена за м² есть в его гиде, но она округлена, и с цифрами таблицы её не сравнить. Из южных городов Канны (5 714 €/м²) и Ницца (4 848 €/м²) втрое-вчетверо дороже Тарба (1 437 €/м²) и Перпиньяна (1 508 €/м²), а Монпелье (3 387 €/м²) и Марсель (3 186 €/м²) посередине.
Все цифры - медианы по сделкам 2025 года из наших гидов по городам. Дома считаются по-другому: у них нет цены за м², только медианная цена сделки вместе с участком, поэтому колонка в евро, а не в €/м².
| Город | Квартира, €/м² (медиана 2025) | Дом, медианная цена сделки с участком, € | Гид |
|---|---|---|---|
| Париж | 9 677 | 1 450 000 | гид по Парижу |
| Канны | 5 714 | не считаем: меньше 100 продаж домов | гид по Каннам |
| Ла-Сьота | 5 213 | 587 500 | гид по Ла-Сьота |
| Антиб | 5 189 | 700 000 | гид по Антибу |
| Ментона | 5 000 | нет данных | гид по Ментоне |
| Ницца | 4 848 | 640 000 | гид по Ницце |
| Экс-ан-Прованс | 4 810 | нет данных | гид по Экс-ан-Провансу |
| Лион | 4 454 | 567 500 | гид по Лиону |
| Фрежюс | 4 228 | 461 150 | гид по Фрежюсу |
| Бордо | 4 120 | 478 500 | гид по Бордо |
| Ренн | 3 700 | 440 000 | гид по Ренну |
| Сет | 3 400 | 390 000 | гид по Сету |
| Монпелье | 3 387 | 361 500 | гид по Монпелье |
| Тулуза | 3 250 | 351 976 | гид по Тулузе |
| Марсель | 3 186 | 410 630 | гид по Марселю |
| Тулон | 2 692 | нет данных | гид по Тулону |
| Альби | 2 414 | 200 000 | гид по Альби |
| Нарбонна | 2 302 | 233 350 | гид по Нарбонне |
| Ним | 2 178 | 246 000 | гид по Ниму |
| Перпиньян | 1 508 | 200 000 | гид по Перпиньяну |
| Тарб | 1 437 | 160 000 | гид по Тарбу |
| Каркасон | 1 300 | 155 000 | гид по Каркасону |
Эльзас и Мозель в таблице нет: там открытой базы DVF нет, и цифры нотариусов с нашими медианами не сравнить. Для них смотрите гиды по Страсбургу и Мецу.
Как мы считали
Источник - открытые данные налоговой службы DGFiP: база DVF на data.gouv.fr (обновление 12.10.2026) и её геопривязанная версия geo-dvf, файлы 2024 и 2025 (поставка 20.10.2026). Медианы за 2025 год и сравнение с 2024-м считали мы сами, это не готовая статистика.
В выборку вошли только обычные продажи («Vente») одной квартиры, без новостроек. В части гидов мы убирали ещё 1 % самых крайних цен. Поэтому каждая цифра - медиана нашей выборки, а не всех продаж города. Цена в DVF, как правило, без комиссии агентства; налоги и нотариус идут сверху, их мы разбираем ниже. Число сделок в выборке, медианные площади и цены сделок по каждому городу смотрите в его гиде.
Сколько стоит покупка: frais de notaire
Название «frais de notaire» обманчиво. По service-public (F17701, редакция 05.08.2026) в эти расходы входят:
- émoluments - вознаграждение нотариуса по тарифу государства, одинаковое у всех нотариусов;
- honoraires - свободная цена за услуги, которые тариф не регулирует;
- débours - суммы, которые нотариус заплатил за документы вместо вас;
- налоги и сборы, которые нотариус перечисляет государству и местным властям.
Итоговой доли от цены на официальных страницах нет, поэтому мы её не называем. Считайте по статьям.
Налог на сделку
Это главная статья. Для старого жилья (ancien) он складывается из четырёх кусков:
| Часть | Ставка | Кому идёт |
|---|---|---|
| Департамент | по общему правилу 3,80 %; департамент вправе менять от 1,20 % до 4,50 % | департамент |
| Коммуна | 1,20 % цены | коммуна |
| Сбор государства (frais d’assiette et de recouvrement) | 2,37 % от департаментской части | государство |
| Итого при ставке департамента 4,50 % | 5,81 % цены |
Для сделок с 1 апреля 2025 года по 31 марта 2028 года департамент вправе поднять свою ставку до 5 %. Тогда налог на сделку - до 6,32 % цены (impots.gouv.fr, страница изменена 17.07.2026; DGCL). Повышение не касается тех, кто впервые покупает основное жильё (primo-accédant: два последних года до сделки не владел основным жильём): им максимум остаётся 4,5 %.
Отдельно платится contribution de sécurité immobilière: 0,1 % цены, но не меньше 15 €.
Какая ставка в вашем департаменте, показывает таблица DGFiP для нотариусов. На 1 июня 2026 года картина по югу такая:
| Ставка | Департаменты |
|---|---|
| 5 % | Од (11), Буш-дю-Рон (13), Гар (30), Верхняя Гаронна (31), Эро (34), Восточные Пиренеи (66), Тарн (81), Тарн и Гаронна (82), Вар (83), Воклюз (84) |
| 4,50 % | Верхние Альпы (05), Приморские Альпы (06), Верхние Пиренеи (65) |
Монпелье - это Эро, Марсель - Буш-дю-Рон, Ницца - Приморские Альпы. Ставка может меняться: перед сделкой откройте таблицу на дату подписания. Ставку по конкретной коммуне мы не разбираем.
Для нового жилья (младше 5 лет) правило другое. Если его продаёт застройщик, покупатель платит НДС - в большинстве случаев 20 % - и налог на сделку по сниженной ставке 0,71 % плюс те же 0,1 % contribution de sécurité immobilière. Если новое жильё продаёт частное лицо, НДС нет, платится только налог на сделку по обычной ставке, как при покупке старого жилья (impots.gouv.fr, страница «Achat dans le neuf», изменена 07.01.2026; это один источник, поэтому свой случай сверьте с нотариусом).
Вознаграждение нотариуса
Тариф государства для покупки жилья в метрополии действует с января 2021 года (service-public F17701, 05.08.2026):
| Часть цены | Ставка |
|---|---|
| от 0 до 6 500 € | 3,870 % |
| от 6 500 до 17 000 € | 1,596 % |
| от 17 000 до 60 000 € | 1,064 % |
| свыше 60 000 € | 0,799 % |
Сверху идёт НДС 20 %. Пример самого service-public: при цене 200 000 € вознаграждение - 1 995,25 € без НДС.
Пример расчёта
Арифметика по ставкам выше, а не оценка конкретной сделки. Старое жильё за 300 000 € в департаменте со ставкой 5 %:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Налог на сделку, 6,32 % | около 18 960 € |
| Вознаграждение нотариуса по тарифу | 2 794,25 € без НДС, 3 353,10 € с НДС 20 % |
| Contribution de sécurité immobilière, 0,1 % | 300 € |
| Итого по этим трём статьям | около 22 610 € |
В итоге не вошли débours и honoraires: их размера у нас нет. Для точной суммы service-public даёт калькулятор Notaires de France (карточка R16181) и калькулятор ANIL (по ссылке из F17701).
Как проходит покупка
Стандартные шаги:
- Offre d’achat - письменное предложение цены.
- Compromis de vente - предварительный договор. Платить продавцу при подписании закон не обязывает, но договор обычно предусматривает задаток (dépôt de garantie) около 10 % цены; он лежит у нотариуса до сделки.
- Десять дней на отказ. Покупатель-непрофессионал может отказаться в течение 10 календарных дней со следующего дня после первого вручения заказного письма с договором. Отказ отправляют продавцу заказным письмом с уведомлением (service-public F2965, 10.04.2026).
- Acte authentique de vente - окончательный договор у нотариуса. Нотариус сам делает формальности в службе публикации недвижимости, и данные для taxe foncière меняются без ваших действий.
Compromis составляет не только нотариус: по ANIL (страница на 18.02.2025) его может подготовить агент по недвижимости, нотариус или сами стороны. Условия конкретных банков для нерезидентов мы не разбираем: их назовёт сам банк. Общие правила для всех заёмщиков - ниже.
Ипотека во Франции: правила для всех, в том числе иностранцев
Отдельной «ипотеки для иностранцев» в официальных правилах нет. Ни HCSF, ни Banque de France, ни ANIL, ни service-public не описывают для иностранцев особых условий: ни запрета, ни льгот. Решает банк, и к общим правилам он вправе добавлять свои критерии (FAQ HCSF, вопрос 36). Первый взнос, срок вида на жительство, залог, которые называют брокеры, - это практика банков, официальных цифр по ним нет, поэтому мы их не приводим.
Обязательные правила HCSF
С 1 января 2022 года банки обязаны соблюдать решение Высшего совета финансовой стабильности (HCSF) от 29 сентября 2021 года (страница HCSF на 23.09.2026, FAQ от 29.01.2024):
| Правило | Что это значит |
|---|---|
| Нагрузка не больше 35 % | все платежи по кредитам, вместе с процентами и страховкой заёмщика, к доходу до налога |
| Срок не больше 25 лет | до 27 лет - только с отсрочкой погашения: новостройка (VEFA), строительство или старое жильё с работами от 10 % стоимости операции |
| Гибкость 20 % | до 20 % новых кредитов за квартал банк может выдать с отступлением от этих правил |
ANIL пишет, что банки обычно просят держать платежи в пределах трети месячного дохода. Это ориентир, а обязательный потолок - 35 %.
Касается ли это нерезидента? Да. По FAQ HCSF (вопрос 35) правила действуют, когда человек, не живущий во Франции, берёт кредит на жильё во Франции в банке или финансовой компании под надзором ACPR, французского банковского надзора.
Сколько стоит кредит: цифры Banque de France
Ставку конкретного банка мы не называем. Официальная цифра - средний эффективный процент по уже выданным кредитам: Banque de France считает его каждый квартал, вместе с процентами, страховкой, обязательными гарантиями и расходами на оформление. От него зависит потолок (taux d’usure): дороже банк выдать кредит не вправе. Кредиты на жильё больше 75 000 € (Banque de France, опубликовано 28.09.2026, обновлено 29.09.2026):
| Кредит | Средний в III кв. 2026 | Потолок с 1 октября 2026 |
|---|---|---|
| фиксированная ставка, до 10 лет | 3,07 % | 4,09 % |
| фиксированная, от 10 до 20 лет | 3,51 % | 4,68 % |
| фиксированная, 20 лет и больше | 4,05 % | 5,40 % |
| переменная ставка | 4,14 % | 5,52 % |
Потолок пересчитывают раз в квартал: с 1 января 2027 года цифры будут другими.
Страховка заёмщика
Банк может потребовать страховку заёмщика, но страховщика вы вправе выбрать сами: договор должен давать гарантии из персональной карточки банка (fiche personnalisée). Сменить страховщика можно в любой момент после подписания кредита. Если кредит не больше 200 000 € на одного застрахованного и погашается до 60 лет, страховщик не вправе требовать анкету о здоровье или медосмотр (service-public F1671, проверена 20.05.2025).
Оферта банка: 30 дней и 10 дней на размышление
Банк бесплатно присылает предложение кредита (offre de prêt), и оно связывает его не меньше 30 дней. С получения оферты идёт обязательный срок на размышление - не меньше 10 дней: ответить можно только с 11-го дня. Если откажетесь, ни банк, ни посредник не вправе брать плату за изучение заявки (ANIL). В оферте указаны полная стоимость кредита (TAEG) и гарантия, которую требует банк: ипотека (hypothèque), privilège de prêteur de deniers или поручительство (caution).
Не путайте эти 10 дней с 10 днями на отказ после compromis de vente: те считают от вручения договора купли-продажи, эти - от получения оферты банка.
PTZ: беспроцентный кредит не для нерезидента
Prêt à taux zéro (PTZ) - беспроцентная добавка к основному кредиту на покупку или строительство будущего основного жилья (service-public F10871, проверена 15.09.2026). Основное - значит, вы живёте в нём не меньше 8 месяцев в году. Поэтому нерезиденту и для второго жилья PTZ не подходит.
Для тех, кто живёт во Франции: оговорок о гражданстве или виде на жительство в карточке нет, но это не гарантия. Выдают PTZ только банки с договором с государством, и банк не обязан его давать. Ещё условия: два года до PTZ не владеть основным жильём, доходы из-за границы тоже учитываются. Потолок дохода для одного человека - от 28 500 € (зона C) до 49 000 € (зоны A и A bis), срок погашения - до 25 лет. В какой зоне ваша коммуна, покажет симулятор service-public «Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune»; зоны городов мы не проверяли.
Налоги собственника
- Taxe foncière - ежегодный налог на недвижимость. Его платит тот, кто владеет жильём на 1 января года, независимо от того, живёт он во Франции или за границей.
- Taxe d’habitation на основное жильё отменили с 1 января 2023 года, за второе жильё она осталась. Если у вас нет налогового домицилия во Франции, жильё здесь считается вторым, и налог платите вы (impots.gouv.fr, страница изменена 10.03.2026).
Суммы зависят от коммуны и кадастровой стоимости, и общей цифры у нас нет.
Продажа и plus-value
При продаже действует налог на прирост стоимости (plus-value immobilière). Для нерезидента он считается так (service-public F10864, 15.04.2026; impots.gouv.fr):
- 19 % независимо от страны проживания плюс социальные сборы 17,2 %;
- если вы застрахованы в обязательной соцсистеме другой страны ЕЭЗ (ЕС, Исландия, Норвегия, Лихтенштейн) или Швейцарии, вместо соцсборов платите сбор солидарности 7,5 %;
- налоговую конвенцию вашей страны смотрите отдельно: service-public оговаривает, что конвенция может менять правила.
Нерезидент назначает налогового представителя (représentant fiscal), кроме трёх случаев (impots.gouv.fr, страница изменена 27.01.2026):
- продавец живёт в ЕС, Исландии или Норвегии;
- цена продажи не больше 150 000 € (порог считают на каждого продавца);
- прирост освобождён по сроку владения: 22 года для налога и 30 лет для соцсборов.
Налоги и гражданство
Распространённая ошибка: «гражданство РФ - значит, налоги особые». Нет. По service-public (F62, 01.01.2026), что вы француз или нет, значения не имеет: налоговый резидент Франции тот, у кого выполняется хотя бы один из трёх признаков по статье 4 B CGI:
- здесь ваше жильё или основное место пребывания (это не меньше 183 дней в году);
- здесь ваша основная работа;
- здесь центр ваших экономических интересов.
Резидент платит налог со всего дохода, нерезидент - только с французского и того, что конвенция отдала Франции. Если резидентство двойное, решает налоговая конвенция. В конвенции Франция - Россия (статья 4) порядок такой: постоянное жильё, потом центр жизненных интересов, потом обычное пребывание и только после этого гражданство; если и оно не решает, страны договариваются между собой. Для других стран порядок задаёт конвенция с этой страной, если она есть. Подробнее о налогах переехавшего - в гиде «Налоги во Франции».
Где смотреть реальные цены
Объявления показывают цену, которую просят. Цену, за которую купили, публикует налоговая служба.
- DVF (Demandes de valeurs foncières) - открытый набор: реальные сделки за последние 5 лет по всей Франции, кроме Эльзаса, Мозеля и Майотты. Обновляется в апреле и октябре, последний раз - 12 октября 2026 года (data.gouv.fr).
- «Rechercher des transactions immobilières» - сервис в личном кабинете на impots.gouv.fr, раздел «Données publiques»: им могут пользоваться и будущие покупатели.
- Индексы Notaires-INSEE - это не цена за м², а изменение цен на старое жильё при неизменном качестве, раз в квартал. В расчёт идёт цена нетто для продавца, без налогов, расходов нотариуса и комиссии агентства (INSEE).
Средних цен по регионам на этой странице нет: по городам смотрите таблицу выше, по любому адресу - DVF.
Про покупку жилья на юге можно спросить в нашем чате: кто-то из участников мог пройти сделку рядом с вами.
Чат сообщества «Вайб Юга Франции» в Телеграме - недвижимость, переезд и жизнь на юге
Смотрите также:
Источники
- Покупка жилья и compromis de vente: право на отказ и задаток - карточка F2965, редакция 10 апреля 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Frais de notaire: состав и тариф вознаграждения нотариуса - карточка F17701, редакция 5 августа 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Калькулятор расходов на покупку жилья (Notaires de France) - карточка R16181, редакция 6 мая 2025 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Налог на прирост стоимости при продаже недвижимости (plus-value immobilière) - карточка F10864, редакция 15 апреля 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Налоговое резидентство во Франции - карточка F62, редакция 1 января 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Письменный вопрос n° 03618: может ли иностранец купить недвижимость во Франции - ответ Минюста, JO Сената от 21 августа 2025 - Сенат Франции. Сверено
- Письменный вопрос n° 03542: пребывание владельцев второго жилья из третьих стран - ответ МВД, JO Сената от 5 июня 2025 - Сенат Франции. Сверено
- Решение 2023-863 DC от 25 января 2024 года (отмена статьи о визе для британских владельцев второго жилья) - Конституционный совет Франции. Сверено
- J'achète un bien immobilier: qu'aurai-je à payer comme frais au notaire - страница изменена 17 июля 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Achat dans l'ancien: роль нотариуса и предельная ставка 5,81 % - страница от 22 августа 2016 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Achat dans le neuf: новое жильё младше 5 лет, НДС и налог 0,71 % - страница изменена 7 января 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- BOI-IR-CHAMP-10: налоговое резидентство, неограниченная и ограниченная налоговая обязанность - редакция от 28 июля 2016 - BOFiP-Impôts (DGFiP). Сверено
- Ставки налога на сделку по департаментам на 1 июня 2026 года (таблица для нотариусов) - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Droits de mutation: базовая ставка, границы 1,20-4,50 % и повышение до 5 % с 1 апреля 2025 по 31 марта 2028 - DGCL (министерство территориальных коллективов). Сверено
- Je suis non-résident: suis-je concerné par les impôts locaux - страница изменена 10 марта 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Je suis non-résident, j'ai des biens immobiliers en France: plus-value 19 % и сбор солидарности 7,5 % - страница изменена 5 июля 2022 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Je vends un bien immobilier en France où je suis non résident: налоговый представитель и освобождения - страница изменена 27 января 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Je suis non-résident: prélèvements sociaux - исключение для застрахованных в соцсистеме ЕЭЗ и Швейцарии, страница изменена 19 июля 2023 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Налоговая конвенция Франция - Россия от 26 ноября 1996 года, статья 4 (двойное резидентство) - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Demandes de valeurs foncières (DVF): сделки с недвижимостью за 5 лет, обновление 12 октября 2026 - Data.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (geo-dvf), файлы 2024 и 2025, поставка 20 октября 2026 (медианы рассчитаны нами) - Data.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Сервис «Rechercher des transactions immobilières» в кабинете Finances publiques - новость от 6 января 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Сверено
- Покупка жилья по шагам: кто составляет compromis, 10 дней на отказ, acte authentique - ANIL, «Parole d'expert», страница на 18 февраля 2025 - ANIL (Национальное агентство по информации о жилье). Сверено
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers: 35 %, 25 лет, гибкость 20 % и FAQ HCSF от 29.01.2024 - страница на 23.09.2026 - HCSF (Высший совет финансовой стабильности, Минэкономики Франции). Сверено
- Taux d'usure - 2026-Q4: средний эффективный процент за III квартал 2026 и потолок с 1 октября 2026, опубликовано 28.09.2026 - Banque de France. Сверено
- Страховка заёмщика по ипотеке: выбор и смена страховщика, кредит без анкеты о здоровье - карточка F1671, проверена 20 мая 2025 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Беспроцентный кредит PTZ: основное жильё, потолки дохода, срок - карточка F10871, проверена 15 сентября 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Сверено
- Contrat de crédit immobilier: оферта на 30 дней и 10 дней на размышление - ANIL (Национальное агентство по информации о жилье). Сверено
- Faites vos comptes: долговая нагрузка в пределах трети дохода - ANIL (Национальное агентство по информации о жилье). Сверено
- Indice des prix des logements anciens (индексы Notaires-INSEE): описание индикатора - INSEE. Сверено