Нерухомість
Нерухомість у Франції для іноземців: купівля, ціни 2026
Так, іноземець може купити житло у Франції, але права тут жити купівля не дає. Квартира, за нашим розрахунком угод DVF за 2025 рік, коштує від 1 300 €/м² у Каркасоні до 9 677 €/м² у Парижі. Зверху ще податки на угоду (до 5,81 %, а якщо ставка департаменту 5 % - до 6,32 %) і тариф нотаріуса.
Ми - спільнота «Вайб Південь Франції»: житло не продаємо й агентів не рекламуємо, а правила купівлі зібрали з офіційних сторінок 2025-2026 років і біля кожної поставили дату. Нижче - що закон каже іноземцю-покупцеві, скільки коштують квартири й будинки по містах (наш розрахунок за угодами), із чого складаються витрати, які податки чекають на власника і де дивитися реальні ціни. А про купівлю на півдні можна спитати в чаті спільноти «Вайб Південь Франції» в Телеграмі.
Чи може іноземець, зокрема громадянин Росії, купити житло у Франції
Так. Міністерство юстиції у відповіді Сенату (Journal officiel від 21.08.2025) написало: жодна норма закону не забороняє в загальному порядку продавати нерухомість у Франції людині з іноземним громадянством. Кому закон не забороняє, ті можуть і купувати, і продавати, а винятки стосуються, скажімо, представників продавця, але не громадянства. Законність перебування покупця на території Франції на угоду не впливає. Міністерство говорить про це як про загальне правило («de façon générale»).
Чи дає купівля право жити у Франції
Ні. Ключі від квартири й право жити в ній довше трьох місяців - різні речі. За відповіддю МВС у Сенаті (Journal officiel від 05.06.2025) до власників-іноземців застосовують загальне право:
- на перебування від 3 до 6 місяців - тимчасова довгострокова віза VLS-T «visiteur»;
- на строк понад 6 місяців - віза VLS-TS «visiteur», і тоді друге житло фактично стає основним.
Був і зворотний приклад. До закону про імміграцію внесли статтю про візу «за правом» для британських власників другого житла. Конституційна рада 25.01.2024 цю статтю скасувала, але за процедурою: її додали без зв’язку з вихідним законопроєктом. По суті вона її не оцінювала. Тож нової візи для власників житла зараз немає, а умови «visiteur» ви знайдете в гіді «Як переїхати до Франції: усі легальні шляхи».
Скільки коштують квартири й будинки у Франції
Квартири у Франції коштують від 1 300 €/м² у Каркасоні до 9 677 €/м² у Парижі (медіани угод 2025 року за базою DVF, наш розрахунок по 22 містах): різниця більш ніж у сім разів. Сент-Етьєн у таблицю не ввійшов: ціна за м² є в його гіді, але вона округлена, і з цифрами таблиці її не порівняти. Із південних міст Канни (5 714 €/м²) і Ніцца (4 848 €/м²) утричі-учетверо дорожчі за Тарб (1 437 €/м²) і Перпіньян (1 508 €/м²), а Монпельє (3 387 €/м²) і Марсель (3 186 €/м²) посередині.
Усі цифри - медіани за угодами 2025 року з наших гідів по містах. Будинки рахуються інакше: ціни за м² для них немає, є лише медіанна ціна угоди разом із ділянкою, тому колонка в євро, а не в €/м².
| Місто | Квартира, €/м² (медіана 2025) | Будинок, медіанна ціна угоди з ділянкою, € | Гід |
|---|---|---|---|
| Париж | 9 677 | 1 450 000 | гід по Парижу |
| Канни | 5 714 | не рахуємо: менше 100 продажів будинків | гід по Каннах |
| Ла-Сьота | 5 213 | 587 500 | гід по Ла-Сьоті |
| Антіб | 5 189 | 700 000 | гід по Антібу |
| Ментон | 5 000 | немає даних | гід по Ментону |
| Ніцца | 4 848 | 640 000 | гід по Ніцці |
| Екс-ан-Прованс | 4 810 | немає даних | гід по Екс-ан-Провансу |
| Ліон | 4 454 | 567 500 | гід по Ліону |
| Фрежюс | 4 228 | 461 150 | гід по Фрежюсу |
| Бордо | 4 120 | 478 500 | гід по Бордо |
| Ренн | 3 700 | 440 000 | гід по Ренну |
| Сет | 3 400 | 390 000 | гід по Сету |
| Монпельє | 3 387 | 361 500 | гід по Монпельє |
| Тулуза | 3 250 | 351 976 | гід по Тулузі |
| Марсель | 3 186 | 410 630 | гід по Марселю |
| Тулон | 2 692 | немає даних | гід по Тулону |
| Альбі | 2 414 | 200 000 | гід по Альбі |
| Нарбонн | 2 302 | 233 350 | гід по Нарбонну |
| Нім | 2 178 | 246 000 | гід по Німу |
| Перпіньян | 1 508 | 200 000 | гід по Перпіньяну |
| Тарб | 1 437 | 160 000 | гід по Тарбу |
| Каркасон | 1 300 | 155 000 | гід по Каркасону |
Ельзасу й Мозелю в таблиці немає: відкритої бази DVF там нема, а цифри нотаріусів із нашими медіанами не порівняти. Для них дивіться гіди по Страсбургу і Мецу.
Як ми рахували
Джерело - відкриті дані податкової служби DGFiP: база DVF на data.gouv.fr (оновлення 12.10.2026) і її геопривязана версія geo-dvf, файли 2024 і 2025 років (поставка 20.10.2026). Медіани за 2025 рік і порівняння з 2024-м рахували ми самі, це не готова статистика.
До вибірки потрапили лише звичайні продажі («Vente») однієї квартири, без новобудов. У частині гідів ми прибирали ще 1 % найекстремальніших цін. Тому кожна цифра - медіана нашої вибірки, а не всіх продажів міста. Ціна в DVF, як правило, без комісії агентства; податки й нотаріус ідуть зверху, їх розбираємо нижче. Кількість угод у вибірці, медіанні площі й ціни угод по кожному місту дивіться в його гіді.
Скільки коштує купівля: frais de notaire
Назва «frais de notaire» оманлива. За service-public (F17701, редакція 05.08.2026) у ці витрати входять:
- émoluments - винагорода нотаріуса за тарифом держави, однакова в усіх нотаріусів;
- honoraires - вільна ціна за послуги, які тариф не регулює;
- débours - суми, які нотаріус сплатив за документи замість вас;
- податки й збори, які нотаріус перераховує державі та місцевій владі.
Підсумкової частки від ціни на офіційних сторінках немає, тому ми її не називаємо. Рахуйте за статтями.
Податок на угоду
Це головна стаття. Для вторинного житла (ancien) він складається з чотирьох шматків:
| Частина | Ставка | Кому йде |
|---|---|---|
| Департамент | за загальним правилом 3,80 %; департамент має право змінювати від 1,20 % до 4,50 % | департамент |
| Комуна | 1,20 % ціни | комуна |
| Збір держави (frais d’assiette et de recouvrement) | 2,37 % від департаментської частини | держава |
| Разом за ставки департаменту 4,50 % | 5,81 % ціни |
Для угод від 1 квітня 2025 року до 31 березня 2028 року департамент має право підняти свою ставку до 5 %. Тоді податок на угоду - до 6,32 % ціни (impots.gouv.fr, сторінку змінено 17.07.2026; DGCL). Підвищення не стосується тих, хто вперше купує основне житло (primo-accédant: два останні роки до угоди не володів основним житлом): їм максимум лишається 4,5 %.
Окремо сплачується contribution de sécurité immobilière: 0,1 % ціни, але не менше 15 €.
Яка ставка у вашому департаменті, показує таблиця DGFiP для нотаріусів. На 1 червня 2026 року картина по півдню така:
| Ставка | Департаменти |
|---|---|
| 5 % | Од (11), Буш-дю-Рон (13), Гар (30), Верхня Гаронна (31), Еро (34), Східні Піренеї (66), Тарн (81), Тарн і Гаронна (82), Вар (83), Воклюз (84) |
| 4,50 % | Верхні Альпи (05), Приморські Альпи (06), Верхні Піренеї (65) |
Монпельє - це Еро, Марсель - Буш-дю-Рон, Ніцца - Приморські Альпи. Ставка може змінитися: перед угодою відкрийте таблицю на дату підписання. Ставку по конкретній комуні ми не розбираємо.
Для нового житла (молодшого за 5 років) правило інше. Якщо його продає забудовник, покупець платить ПДВ - здебільшого 20 % - і податок на угоду за зниженою ставкою 0,71 % плюс ті самі 0,1 % contribution de sécurité immobilière. Якщо нове житло продає приватна особа, ПДВ немає, сплачується тільки податок на угоду за звичайною ставкою, як за купівлі вторинного житла (impots.gouv.fr, сторінка «Achat dans le neuf», змінена 07.01.2026; це одне джерело, тому свій випадок звірте з нотаріусом).
Винагорода нотаріуса
Тариф держави для купівлі житла в метрополії діє з січня 2021 року (service-public F17701, 05.08.2026):
| Частина ціни | Ставка |
|---|---|
| від 0 до 6 500 € | 3,870 % |
| від 6 500 до 17 000 € | 1,596 % |
| від 17 000 до 60 000 € | 1,064 % |
| понад 60 000 € | 0,799 % |
Зверху йде ПДВ 20 %. Приклад самого service-public: за ціни 200 000 € винагорода - 1 995,25 € без ПДВ.
Приклад розрахунку
Арифметика за ставками вище, а не оцінка конкретної угоди. Вторинне житло за 300 000 € у департаменті зі ставкою 5 %:
| Стаття | Сума |
|---|---|
| Податок на угоду, 6,32 % | близько 18 960 € |
| Винагорода нотаріуса за тарифом | 2 794,25 € без ПДВ, 3 353,10 € з ПДВ 20 % |
| Contribution de sécurité immobilière, 0,1 % | 300 € |
| Разом за цими трьома статтями | близько 22 610 € |
У підсумок не ввійшли débours і honoraires: їхнього розміру в нас немає. Для точної суми service-public дає калькулятор Notaires de France (картка R16181) і калькулятор ANIL (за посиланням із F17701).
Як проходить купівля
Стандартні кроки:
- Offre d’achat - письмова пропозиція ціни.
- Compromis de vente - попередній договір. Платити продавцеві під час підписання закон не зобов’язує, але договір зазвичай передбачає завдаток (dépôt de garantie) близько 10 % ціни; він лежить у нотаріуса до угоди.
- Десять днів на відмову. Покупець-непрофесіонал може відмовитися протягом 10 календарних днів з наступного дня після першого вручення рекомендованого листа з договором. Відмову надсилають продавцеві рекомендованим листом із повідомленням про вручення (service-public F2965, 10.04.2026).
- Acte authentique de vente - остаточний договір у нотаріуса. Нотаріус сам робить формальності в службі публікації нерухомості, і дані для taxe foncière змінюються без ваших дій.
Compromis складає не лише нотаріус: за ANIL (сторінка на 18.02.2025) його може підготувати агент із нерухомості, нотаріус або самі сторони. Умов конкретних банків для нерезидентів ми не розбираємо: їх назве сам банк. Загальні правила для всіх позичальників - нижче.
Іпотека у Франції: правила для всіх, зокрема іноземців
Окремої «іпотеки для іноземців» в офіційних правилах немає. Ні HCSF, ні Banque de France, ні ANIL, ні service-public не описують для іноземців особливих умов: ні заборони, ні пільг. Вирішує банк, і до загальних правил він має право додавати свої критерії (FAQ HCSF, питання 36). Перший внесок, строк посвідки на проживання, застава, які називають брокери, - це практика банків, офіційних цифр щодо них немає, тож ми їх не наводимо.
Обов’язкові правила HCSF
З 1 січня 2022 року банки зобов’язані дотримуватися рішення Вищої ради фінансової стабільності (HCSF) від 29 вересня 2021 року (сторінка HCSF на 23.09.2026, FAQ від 29.01.2024):
| Правило | Що це означає |
|---|---|
| Навантаження не більше 35 % | усі платежі за кредитами, разом із відсотками й страховкою позичальника, щодо доходу до оподаткування |
| Строк не більше 25 років | до 27 років - лише з відстрочкою погашення: новобудова (VEFA), будівництво або старе житло з роботами від 10 % вартості операції |
| Гнучкість 20 % | до 20 % нових кредитів за квартал банк може видати з відступом від цих правил |
ANIL пише, що банки зазвичай просять тримати платежі в межах третини місячного доходу. Це орієнтир, а обов’язкова стеля - 35 %.
Чи стосується це нерезидента? Так. За FAQ HCSF (питання 35) правила діють, коли людина, яка не живе у Франції, бере кредит на житло у Франції в банку чи фінансовій компанії під наглядом ACPR, французького банківського нагляду.
Скільки коштує кредит: цифри Banque de France
Ставки конкретного банку ми не називаємо. Офіційна цифра - середній ефективний відсоток за вже виданими кредитами: Banque de France рахує його щокварталу, разом із відсотками, страховкою, обов’язковими гарантіями й витратами на оформлення. Від нього залежить стеля (taux d’usure): дорожче банк видати кредит не має права. Кредити на житло понад 75 000 € (Banque de France, опубліковано 28.09.2026, оновлено 29.09.2026):
| Кредит | Середній у III кв. 2026 | Стеля з 1 жовтня 2026 |
|---|---|---|
| фіксована ставка, до 10 років | 3,07 % | 4,09 % |
| фіксована, від 10 до 20 років | 3,51 % | 4,68 % |
| фіксована, 20 років і більше | 4,05 % | 5,40 % |
| змінна ставка | 4,14 % | 5,52 % |
Стелю перераховують щокварталу: з 1 січня 2027 року цифри будуть інші.
Страховка позичальника
Банк може вимагати страховку позичальника, але страховика ви маєте право обрати самі: договір має давати гарантії з персональної картки банку (fiche personnalisée). Змінити страховика можна будь-коли після підписання кредиту. Якщо кредит не більше 200 000 € на одного застрахованого й погашається до 60 років, страховик не має права вимагати анкету про здоров’я чи медогляд (service-public F1671, перевірена 20.05.2025).
Оферта банку: 30 днів і 10 днів на роздуми
Банк безкоштовно надсилає пропозицію кредиту (offre de prêt), і вона зобов’язує його щонайменше 30 днів. Від отримання оферти йде обов’язковий строк на роздуми - щонайменше 10 днів: відповісти можна лише з 11-го дня. Якщо відмовитеся, ні банк, ні посередник не мають права брати плату за розгляд заявки (ANIL). В оферті зазначено повну вартість кредиту (TAEG) і гарантію, якої вимагає банк: іпотека (hypothèque), privilège de prêteur de deniers або порука (caution).
Не плутайте ці 10 днів із 10 днями на відмову після compromis de vente: ті рахують від вручення договору купівлі-продажу, ці - від отримання оферти банку.
PTZ: безвідсотковий кредит не для нерезидента
Prêt à taux zéro (PTZ) - безвідсоткова добавка до основного кредиту на купівлю чи будівництво майбутнього основного житла (service-public F10871, перевірена 15.09.2026). Основне - тобто ви живете в ньому щонайменше 8 місяців на рік. Тому нерезидентові, а також для другого житла PTZ не підходить.
Для тих, хто живе у Франції: застережень щодо громадянства чи посвідки на проживання в картці немає, але це не гарантія. Видають PTZ лише банки, що мають договір із державою, і банк не зобов’язаний його давати. Ще умови: два роки до PTZ не володіти основним житлом, доходи з-за кордону теж враховують. Стеля доходу для однієї людини - від 28 500 € (зона C) до 49 000 € (зони A і A bis), строк погашення - до 25 років. У якій зоні ваша комуна, покаже симулятор service-public «Savoir si le prêt à taux zéro est possible dans votre commune»; зон міст ми не перевіряли.
Податки власника
- Taxe foncière - щорічний податок на нерухомість. Його платить той, хто володіє житлом на 1 січня року, незалежно від того, живе він у Франції чи за кордоном.
- Taxe d’habitation на основне житло скасували з 1 січня 2023 року, за друге житло вона лишилася. Якщо у вас немає податкового доміцилю у Франції, житло тут вважається другим, і податок платите ви (impots.gouv.fr, сторінку змінено 10.03.2026).
Суми залежать від комуни та кадастрової вартості, і загальної цифри в нас немає.
Продаж і plus-value
Під час продажу діє податок на приріст вартості (plus-value immobilière). Для нерезидента він рахується так (service-public F10864, 15.04.2026; impots.gouv.fr):
- 19 % незалежно від країни проживання плюс соціальні збори 17,2 %;
- якщо ви застраховані в обов’язковій соцсистемі іншої країни ЄЕЗ (ЄС, Ісландія, Норвегія, Ліхтенштейн) або Швейцарії, замість соцзборів платите збір солідарності 7,5 %;
- податкову конвенцію вашої країни дивіться окремо: service-public застерігає, що конвенція може змінювати правила.
Нерезидент призначає податкового представника (représentant fiscal), крім трьох випадків (impots.gouv.fr, сторінку змінено 27.01.2026):
- продавець живе в ЄС, Ісландії чи Норвегії;
- ціна продажу не більша за 150 000 € (поріг рахують на кожного продавця);
- приріст звільнено за строком володіння: 22 роки для податку і 30 років для соцзборів.
Податки й громадянство
Поширена помилка: «громадянство РФ - отже, податки особливі». Ні. За service-public (F62, 01.01.2026), чи ви француз, значення не має: податковий резидент Франції - той, у кого виконується хоча б одна з трьох ознак за статтею 4 B CGI:
- тут ваше житло або основне місце перебування (це не менше 183 днів на рік);
- тут ваша основна робота;
- тут центр ваших економічних інтересів.
Резидент платить податок з усього доходу, нерезидент - лише з французького й того, що конвенція віддала Франції. Якщо резидентство подвійне, вирішує податкова конвенція. У конвенції Франція - Росія (стаття 4) порядок такий: постійне житло, потім центр життєвих інтересів, потім звичайне перебування і лише після цього громадянство; якщо й воно не вирішує, країни домовляються між собою. Для інших країн порядок задає конвенція з тією країною, якщо вона є. Докладніше про податки тих, хто переїхав, - у гіді «Податки у Франції».
Де дивитися реальні ціни
Оголошення показують ціну, яку просять. Ціну, за яку купили, публікує податкова служба.
- DVF (Demandes de valeurs foncières) - відкритий набір: реальні угоди за останні 5 років по всій Франції, крім Ельзасу, Мозелю й Майотти. Оновлюється у квітні й жовтні, востаннє - 12 жовтня 2026 року (data.gouv.fr).
- «Rechercher des transactions immobilières» - сервіс в особистому кабінеті на impots.gouv.fr, розділ «Données publiques»: ним можуть користуватися й майбутні покупці.
- Індекси Notaires-INSEE - це не ціна за м², а зміна цін на вторинне житло за незмінної якості, раз на квартал. У розрахунок іде ціна нетто для продавця, без податків, витрат нотаріуса й комісії агентства (INSEE).
Середніх цін по регіонах на цій сторінці немає: по містах дивіться таблицю вище, по будь-якій адресі - DVF.
Про купівлю житла на півдні можна спитати в нашому чаті: хтось із учасників міг пройти угоду поруч із вами.
Чат спільноти «Вайб Південь Франції» в Телеграмі - нерухомість, переїзд і життя на півдні
Дивіться також:
Джерела
- Купівля житла і compromis de vente: право на відмову та завдаток - картка F2965, редакція 10 квітня 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Frais de notaire: склад і тариф винагороди нотаріуса - картка F17701, редакція 5 серпня 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Калькулятор витрат на купівлю житла (Notaires de France) - картка R16181, редакція 6 травня 2025 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Податок на приріст вартості під час продажу нерухомості (plus-value immobilière) - картка F10864, редакція 15 квітня 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Податкове резидентство у Франції - картка F62, редакція 1 січня 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Письмове запитання n° 03618: чи може іноземець купити нерухомість у Франції - відповідь Мін'юсту, JO Сенату від 21 серпня 2025 - Сенат Франції. Перевірено
- Письмове запитання n° 03542: перебування власників другого житла з третіх країн - відповідь МВС, JO Сенату від 5 червня 2025 - Сенат Франції. Перевірено
- Рішення 2023-863 DC від 25 січня 2024 року (скасування статті про візу для британських власників другого житла) - Конституційна рада Франції. Перевірено
- J'achète un bien immobilier: qu'aurai-je à payer comme frais au notaire - сторінку змінено 17 липня 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Achat dans l'ancien: роль нотаріуса і гранична ставка 5,81 % - сторінка від 22 серпня 2016 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Achat dans le neuf: нове житло молодше 5 років, ПДВ і податок 0,71 % - сторінку змінено 7 січня 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- BOI-IR-CHAMP-10: податкове резидентство, необмежений і обмежений податковий обов'язок - редакція від 28 липня 2016 - BOFiP-Impôts (DGFiP). Перевірено
- Ставки податку на угоду за департаментами на 1 червня 2026 року (таблиця для нотаріусів) - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Droits de mutation: базова ставка, межі 1,20-4,50 % і підвищення до 5 % з 1 квітня 2025 по 31 березня 2028 - DGCL (міністерство територіальних колективів). Перевірено
- Je suis non-résident: suis-je concerné par les impôts locaux - сторінку змінено 10 березня 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Je suis non-résident, j'ai des biens immobiliers en France: plus-value 19 % і збір солідарності 7,5 % - сторінку змінено 5 липня 2022 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Je vends un bien immobilier en France où je suis non résident: податковий представник і звільнення - сторінку змінено 27 січня 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Je suis non-résident: prélèvements sociaux - виняток для застрахованих у соцсистемі ЄЕЗ і Швейцарії, сторінку змінено 19 липня 2023 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Податкова конвенція Франція - Росія від 26 листопада 1996 року, стаття 4 (подвійне резидентство) - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Demandes de valeurs foncières (DVF): угоди з нерухомістю за 5 років, оновлення 12 жовтня 2026 - Data.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (geo-dvf), файли 2024 і 2025 років, поставка 20 жовтня 2026 (медіани розраховано нами) - Data.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Сервіс «Rechercher des transactions immobilières» в кабінеті Finances publiques - новина від 6 січня 2026 - Impots.gouv.fr (DGFiP). Перевірено
- Купівля житла крок за кроком: хто складає compromis, 10 днів на відмову, acte authentique - ANIL, «Parole d'expert», сторінка на 18 лютого 2025 - ANIL (Національне агентство з інформації про житло). Перевірено
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers: 35 %, 25 років, гнучкість 20 % і FAQ HCSF від 29.01.2024 - сторінка на 23.09.2026 - HCSF (Вища рада фінансової стабільності, Мінекономіки Франції). Перевірено
- Taux d'usure - 2026-Q4: середній ефективний відсоток за III квартал 2026 і стеля з 1 жовтня 2026, опубліковано 28.09.2026 - Banque de France. Перевірено
- Страховка позичальника за іпотекою: вибір і зміна страховика, кредит без анкети про здоров'я - картка F1671, перевірена 20 травня 2025 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Безвідсотковий кредит PTZ: основне житло, стелі доходу, строк - картка F10871, перевірена 15 вересня 2026 - Service-Public.gouv.fr (DILA). Перевірено
- Contrat de crédit immobilier: оферта на 30 днів і 10 днів на роздуми - ANIL (Національне агентство з інформації про житло). Перевірено
- Faites vos comptes: боргове навантаження в межах третини доходу - ANIL (Національне агентство з інформації про житло). Перевірено
- Indice des prix des logements anciens (індекси Notaires-INSEE): опис індикатора - INSEE. Перевірено